Não raramente condôminos são surpreendidos com a troca da administradora predial, situação que causa enorme dúvida no que tange a ser possível ou não a decisão unilateral da sindicância e demais reflexos, de tal sorte que é prudente analisarmos algumas situações.
Primeiramente, é importante relembrarmos que dentre os deveres do síndico temos a proteção dos interesses comuns, que é de fundamental importância, portanto, é competência funcional do síndico verificar se o contrato realizado com a administradora está atendendo aos anseios da vida condominial ou não, em caso negativo tem o dever de adotar os meios necessários para reverter tal situação.
Podemos até considerar que a administradora é uma “espécie” de funcionária, que pode ser demitida sem, necessariamente, existir consulta assemblear.
Outrossim, uma importante peculiaridade é o contido no §2º do art. 1.348 do CC, “§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.”
Dessa forma, respeitando entendimentos em contrários, podemos considerar que o condomínio, por intermédio do síndico, passa a ser o mandante e a administradora o mandatário, por conseguinte, considerando normas existentes no que tange a responsabilidade civil, temos que o mandante responde por prejuízos causados pelo mandatário, ou seja, em razão do risco inerente a transferência dos poderes de representação, o síndico quando se deparar com algum ato do mandatário que possa refletir em prejuízos aos interesses do bem comum pode realizar o rompimento da relação contratual, até porque a administradora deve ser o seu “braço direito” e é fundamental que exista a confiança nos atos realizados.
Outrossim, a legalidade do ato também encontra amparo no fato de que o síndico é o responsável por contratar e/ou rescindir os contratos, inclusive com a administradora, salvo quando vetado pelas normais condominiais.
Contudo, como a alteração da administradora é uma situação que pode refletir em prejuízos aos condôminos, em razão da incidência da multa na rescisão contratual, entrega de documentos, necessidade de contratar nova administradora, comparação de preços e até mesmo por transparência para com a coletividade é aconselhável ao síndico que decidir trocar a administradora, ou tiver que realizar o ato em razão da administradora não ter interesse em dar continuidade na administração, que informe a todos os condôminos por intermédio da assembléia, até para evitar os riscos ao seu patrimônio pessoal.
Porém, o síndico que não adotar tal cautela, caso a nova administradora cobre valores maiores dos aprovados no orçamento e/ou venha a ter procedimentos diversos que culminem com o aumento de gastos para o condomínio, o síndico que realizar a alteração sem a utilização da assembléia poderá responder pelos prejuízos causados, que serão os gastos extras em decorrência da substituição da empresa.
Portanto, até pelo fato de que a transparência é um dos pressupostos necessários para uma boa administração condominial, é extremamente aconselhável ao síndico que convoque a assembléia, esclareça o motivo pelo qual o procedimento foi adotado e solicite a validação do ato, procedimento que refletirá em maior segurança ao seu patrimônio pessoal em caso de discussões futuras relacionadas à responsabilidade civil.
Em outra seara, em caso de não concordância por parte dos moradores, e caso não exista a convocação da assembléia para esclarecer o motivo da substituição, os condôminos, com o mínimo de ¼, poderão solicitar a realização da assembléia e discutir o assunto.
Assim, podemos concluir que, caso não exista nenhum veto nas normas condominiais, e ainda quando existir, desde que lastreado em motivo de força maior, o síndico pode realizar a troca da administradora, porém, até para garantia do seu próprio patrimônio, é prudente convocar assembléia e tratar do assunto com todos os condôminos, evitando assim riscos ao seu patrimônio pessoal e mantendo uma gestão transparente
