Os requisitos mínimos exigidos por lei para constar na Convenção de Condomínio estão elencados nos artigos 1.332 e 1.334 do Código Civil.
“Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III – o fim a que as unidades se destinam.
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II – sua forma de administração;
III – a competência das assembléias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações;
IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V – o regimento interno.”
No entanto, grande destaque merece a faculdade contida no caput do art.1334, in verbis, “… das que os interessados houverem por bem estipular…” (gn), evidenciando que o legislador não limitou os assuntos da Convenção de Condomínio, mas apenas impôs àqueles mínimos necessários para sua elaboração. E tal anseio legal é benéfico, pois a Lei deve ser feita da forma mais abrangente possível.
Assim, a legislação ao facultar aos interessados a inclusão de outros assuntos, atende aos anseios tanto dos condomínios pequenos como dos formados por inúmeras unidades.
Destarte, é por isso que uma boa convenção condominial deve ser realizada com lastro em um condomínio específico, respeitando suas peculiaridades e tamanho.
Outrossim, nos casos de imóveis em construção, temos que por exigência legal é registrada a Minuta da Convenção de Condomínio em cartório, e, especialmente, quando estamos diante de empreendimentos realizados por construtoras, é praxe do mercado que seja utilizada Minuta padrão. Porém, por mais que sejam realizadas nas melhores das intenções, podem não refletir nos anseios dos futuros moradores daquela comunidade específica e mesmo assim deverá ser respeitada até sua alteração.
Já, em condomínios estabelecidos, é normal que ao longo dos anos alterações ocorram para adequar aos anseios da comunidade e, se o caso, as alterações legislativas.
Independente da situação, o fato é que a Convenção de Condomínio, especialmente em comunidades complexas, deve ser elaborada/alterada com cautela e após amplas discussões, pois não é aconselhável que tenhamos alterações constantes, uma vez que há exigências de quórum elevado (2/3 dos condôminos), é custosa e não é salutar a constante alteração de normas, sob pena de causar confusão no cotidiano.
Assim, considerando que a Lei permite aos condôminos incluir na Convenção de Condomínio os assuntos de seus interesses, a pratica profissional aconselha que quando uma comunidade almejar alterar a Convenção inicialmente crie comissões temáticas entre os condôminos para discutir os assuntos que serão pautados e tenha assessoria de profissional capacitado, no afã de que sejam traçados planos de trabalhos e realizadas discussões antes mesmo do assunto ser posto em votação na Assembléia.
O auxilio profissional é valioso, pois possibilitará que a comunidade tenha opinião do agente externo que tratará o assunto com maior isenção, poderá expor soluções para problemas análogos existentes e observará se as alterações sugeridas respeitam ou não as normas vigentes.
Outrossim, é aconselhável que os condôminos tenham ciência de que pelas próprias peculiaridades e quórum o ideal é ter uma Convenção com regras abrangentes, e, quando não existir nenhum conflito legal e o tema permitir, ter no Regimento Interno o marco regulatório, pois é um instrumento mais facilmente mutável, podendo ser atualizado com maior rapidez para atender aos anseios da comunidade.
Conclui-se, portanto, que a Convenção de Condomínio deve conter os requisitos mínimos elencados em Lei e ser um instrumento elaborado no afã de atender aos anseios específicos da comunidade, devendo ser bem elaborada e suas alterações devem ser analisadas em conjunto com o Regimento Interno, possibilitando que ao longo dos anos aos anseios do condomínio seja atualizados/modificados mais facilmente.
