Situações graves não necessitam de prévia advertência.
A gestão de um condomínio envolve a administração de diversas situações que podem exigir medidas disciplinares contra condôminos infratores.
E, a questão da necessidade de advertência prévia antes da aplicação de uma multa, especialmente em casos de infrações graves, é tema de frequente debate.
Assim, respeitando a possibilidade de defesa, em casos extremos, a aplicação da multa é legitima, poderá ser validada pela assembleia e caberá ao, em tese, prejudicado, procurar o Poder Judiciário para discutir o assunto.
Fundamentação Jurídica
A aplicação de penalidades no âmbito condominial deve observar o que dispõe a convenção de condomínio e o regimento interno, conforme preceitua o Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/2002). O art. 1.336, § 2º, do Código Civil estabelece que “o condômino que não cumprir com os seus deveres poderá ser penalizado conforme o estabelecido na convenção ou regimento interno”.
Além disso, o art. 1.337 do mesmo código prevê que, em casos de infração reiterada, a multa pode ser majorada até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais.
Entretanto, a legislação não determina expressamente a necessidade de advertência prévia, deixando margem para a interpretação e regulamentação pela convenção de condomínio, como ocorre na imensa maioria dos casos práticos.
A Convenção e o Regimento Interno
A convenção de condomínio e o regimento interno são os instrumentos que detalham as regras de convivência e as penalidades aplicáveis em caso de infração. Geralmente, esses documentos preveem a aplicação de advertências em casos de infrações menos graves e a imposição de multas em casos de infrações mais sérias ou em caso de reincidência.
Em situações de infrações graves, a questão que se coloca é se a gravidade do ato justifica a imposição direta de uma multa sem a necessidade de advertência prévia ou não?
Exemplificando: Imaginemos um morador que ofende gravemente um funcionário. Aplicar a advertência seria um prêmio, afinal, para aplicação da multa deveria ofender novamente o funcionário?!
A eficiência e a eficácia da medida punitiva são considerações importantes, pois em casos de infrações que colocam em risco a segurança ou o bem-estar dos condôminos, uma ação imediata pode ser necessária para cessar a conduta infratora, não existindo justificativa plausível para aguardar que um ato grave se repita para aí, sim, multar.
Principais Problemas para o Cidadão
Interpretação da Convenção: A falta de clareza na convenção de condomínio sobre a necessidade de advertência prévia pode gerar conflitos e questionamentos judiciais.
Segurança e Bem-Estar: Em casos de infrações graves, a demora na aplicação de medidas punitivas pode comprometer a segurança e o bem-estar dos condôminos.
Eficácia das Penalidades: A aplicação de multas sem advertência pode ser contestada judicialmente, levando à anulação da penalidade e à desmoralização das regras condominiais. Mas, ainda que isso ocorra, terá um efeito educativo, pois, os processos judiciais são custosos.
Conflitos Internos: A imposição de multas de forma direta pode gerar insatisfação e conflitos entre os condôminos e a administração do condomínio.
Principais Dúvidas
Quando é necessária a advertência prévia antes da multa?
Geralmente, em infrações leves ou conforme previsto na convenção de condomínio.
Infrações graves justificam a imposição direta de multa?
Sim, especialmente quando a segurança ou o bem-estar dos condôminos estão em risco. Entende-se como grave uma situação que é inimaginável o condomínio ter que esperar novamente o mesmo evento para multar, como, por exemplo, ofensas e agressões graves, risco de segurança e outras.
O que caracteriza uma infração grave no condomínio?
Atos que causam risco à segurança, danos ao patrimônio ou perturbam severamente a convivência. Por exemplo, agredir um funcionário, fumar dentro do elevador, jogar objeto pela janela, entrar com copo de vidro na piscina
Como a convenção de condomínio deve tratar as penalidades?
Deve prever claramente as situações que exigem advertência e aquelas que permitem a aplicação direta de multas. Porém, é impossível listar todas as ocorrências, portanto, aplica-se a razoabilidade interpretativa, que não requer muito conhecimento.
Quais são os direitos do condômino punido?
O condômino tem direito à ampla defesa e ao contraditório, podendo questionar a penalidade imposta. E, especialmente em casos de multas graves, que não foram precedidas da advertência, é aconselhável ao condomínio que antes de emitir efetivamente o boleto para pagamento individual da multa, informe todos os prazos de forma de defesa administrativa que o infrator possui direito, se for o caso, inclusive levando a validação da multa para uma assembleia condominial.
A multa pode ser aplicada cumulativamente com advertência?
Sim, dependendo da gravidade da infração e do previsto na convenção.
Quais são as consequências de uma multa aplicada indevidamente?
Pode levar à anulação judicial da multa e à responsabilização do condomínio por eventuais danos. Por isso, é aconselhável que nos casos graves exista a superação de todos os procedimentos administrativos de defesa.
Entendimento do Judiciário
Os tribunais brasileiros têm se posicionado para reconhecer a validade das penalidades impostas conforme as disposições da convenção de condomínio e do regimento interno. No entanto, a aplicação de multas sem advertência prévia deve estar claramente fundamentada na gravidade do ato e na necessidade de ação imediata, sob pena de nulidade, vejamos:
Jurisprudências:
CONDOMÍNIO. AÇÃO DE INEXIGIBILIDADE DE MULTA APLICADA AO CONDÔMINO POR INFRAÇÃO DOS DEVERES PREVISTOS EM CONVENÇÃO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO INTERPOSTO PELO CONDOMÍNIO RÉU. APLICAÇÃO DA MULTA POR INFRAÇÃO QUE NÃO OBSERVOU REGULAMENTO INTERNO DO CONDOMÍNIO. AUSÊNCIA DE PRÉVIA ADVERTÊNCIA ESCRITA. CONTRADITÓRIO E AMPLA DEFESA NO ÂMBITO ADMINISTRATIVO NÃO VIABILIZADOS. MULTA NULA. SENTENÇA MANTIDA. Apelo improvido. (TJ-SP 10550854420168260114 SP 1055085-44.2016.8.26.0114, Relator: Cristina Zucchi, Data de Julgamento: 27/09/2017, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/10/2017)
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE MULTA CONDOMINIAL C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO. DESNECESSIDADE DE ADVERTÊNCIA PRÉVIA. SOBERANIA DA DECISÃO ASSEMBLEAR. SENTENÇA PELA IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS. PREQUESTIONAMENTO. I. Na hipótese, a notificação enviada via correio eletrônico à representante legal do ora Apelante atingiu sua finalidade precípua, qual seja, assegurar-lhe o contraditório e ampla defesa. II. De acordo com a natureza da infração, é possível que, a aplicação de multa, por parte do síndico, se faça necessária, independentemente de prévia advertência. III. Sob tal perspectiva e considerando a gravidade do fato que, inclusive, resultou em lesão corporal de outra condômina, não há razão que justifique a anulação da multa aplicada pelo condomínio Apelado ao condômino Apelante pelo simples fato de não ter sido precedida por advertência. IV. Partindo da premissa que, para a mais balizada jurisprudência, a decisão assemblear é soberana, ao Poder Judiciário não compete a análise do mérito da decisão oportuna e deliberadamente tomada pelo Conselho Fiscal do condomínio Recorrido, tão somente perquirir a legalidade do procedimento do qual decorreu a aplicação da multa em questão. V. Em todo caso, convém testificar que a peça contestatória encontra-se acompanhada de relevantes provas materiais da ocorrência e, paralelamente, a impossibilidade de juntada aos autos das imagens das câmeras de segurança do condomínio a esta altura, eis que disponíveis por apenas 15 dias. VI. A par do desprovimento do Apelo, bem como da literal dicção do art. 85, § 11, do CPC, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios fixados na origem, observando-se, contudo, a condição do Apelante de beneficiário da gratuidade da justiça. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA, PORÉM, DESPROVIDA. (TJ-GO – AC: 56580445820218090051 GO IÂNIA, Relator: Des (a). DESEMBARGADOR GUILHERME GUTEMBERG ISAC PINTO, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ)
Documentos Importantes
Convenção de Condomínio: Documento que regula as regras de convivência e as penalidades aplicáveis.
Regimento Interno: Complementa a convenção, detalhando as infrações e penalidades.
Ata de Assembleias: Registros das decisões tomadas em assembleia, incluindo a aplicação de penalidades.
Notificações e Advertências: Documentos que comprovam a comunicação prévia ao condômino infrator da multa aplicada em razão da gravidade, com informações para procedimentos das defesas administrativas e, quando existir, todo resultado da avaliação administrativa e discussão em assembleia.
Conclusão
A aplicação de penalidades no contexto condominial deve ser pautada pela legalidade e pelo princípio da proporcionalidade. A convenção de condomínio e o regimento interno devem ser claros quanto às infrações e às penalidades aplicáveis, permitindo a imposição direta de multas em casos de infrações graves que exijam ação imediata.
A validade de tais penalidades, desde que devidamente fundamentadas e conforme as disposições internas do condomínio é normalmente protegida pelas decisões judiciais, especialmente quando a multa decorreu de ato grave e o efetivo lançamento para pagamento ocorreu após o exaurimento de todos os atos administrativos.
Portanto, razão da gravidade da ocorrência, a advertência prévia pode ser dispensada, desde que tenha sido preservado o direito de defesa administrativa e o lançamento contábil da multa como devido ocorre ao término desse prazo.
Por Alexandre Berthe Pinto
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