Atualmente, especialmente nos grandes centros urbanos, cada vez mais os condomínios residenciais são entregues com uma extensa área de lazer no anseio de que os condôminos consigam fazer o maior número de atividades dentro do próprio espaço, existindo locais para realização de ginasticas, manicure, massagens, natação etc.
Porém, a grande dúvida que surge é no que tange ao pagamento do profissional para utilização de tais espaços, ou seja, se existirá o rateio entre todos os condôminos ou somente entre àqueles que estão fazendo uso de tais atividades e serviços.
Assim, quando a discussão estiver relacionada à academia de ginastica e outros exercícios físicos, é prudente analisarmos algumas peculiaridades sobre o assunto, mas a decisão final caberá a assembléia de cada nicho condominial.
Da responsabilidade.
Respeitando entendimentos diversos, acredito que a avaliação sobre a responsabilidade do condomínio talvez seja um dos elementos mais importantes, pois poderá afetar a todos em caso de algum evento danoso.
Isso porque, quando o condomínio possui o salão de ginastica, mas não possui qualquer profissional (funcionário) para acompanhar a utilização do espaço, a responsabilidade do condomínio é apenas de manter todos os equipamentos funcionando de acordo com os fins desejados e nada mais.
Assim, o dever de cautela, da ciência de que é apto e possui conhecimento dos exercícios que estão sendo realizados, que está em bom estado de saúde etc. é do próprio condômino usuário, não tendo o condomínio qualquer responsabilidade em caso de qualquer acidente em razão da imperícia, imprudência, problema de saúde ou qualquer outro tipo de lesão que o usuário venha a sofrer, reiterando apenas o dever que o condomínio possui em manter o espaço e equipamentos adequados para a prática esportiva.
Em situação oposta temos os casos em que o condomínio possui em seu quadro de funcionário o profissional que ministra aula e/ou participa ativamente da terceirização do espaço, pois, quando isso ocorre, com a existência de um profissional pressupõe que o condomínio, por intermédio do contratado, realizará a vigília dos praticantes dos exercícios (condôminos), aconselhará sobre os exercícios indicados, manterá uma ficha de avaliação, solicitará atestados médico, avaliará todo currículo do profissional etc. Ou seja, o condomínio passa a assumir um dever de vigília e controle muito maior, pois, poderá ser responsabilizado em caso de lesão que o condômino venha a sofrer.
Sendo assim, ao optar por manter funcionário ou terceirizar o serviço, a cautela na contratação do profissional ou da empresa por parte do condomínio deverá ser extremamente rigorosa, analisando desde o currículo até mesmo a inscrição nas entendidas de classe, se for o caso, e avaliando a parte do seguro.
Quanto ao seguro, é algo importantíssimo avaliar se a apólice do seguro predial oferta cobertura em caso de acidentes em caso negativo a contratação de tal cobertura é extremamente aconselhável. Porém, quando existir a terceirização, um dos pressupostos para a contratação do terceirizado deve ser a apresentação da apólice de seguro com cobertura para o caso de sinistro no tipo de serviço prestado.
Destarte, a decisão em contratar um profissional ou terceirizar o serviço deve ir além da comodidade que os condôminos terão, sendo prudente contar com a ajuda de um profissional habilitado para avaliar também os riscos sob a ótica da responsabilidade civil do condomínio, portanto o assunto precisa ser tratado com muita seriedade, pois, em caso de alguma intercorrência, os prejuízos ao condomínio poderão ser elevados.
Do uso de professores particulares pelos próprios condôminos.
Muitos condomínios, inclusive após avaliar a questão da responsabilidade civil e até mesmo pelo fato de que não podem proibir, possuem regras no regimento interno para o uso da academia já abordando situações em que o condômino realiza os exercícios acompanhados de seu personal trainer.
Nesses casos, o profissional deverá ser identificado com lastro em todas as regras condominiais de um visitante e é prudente contemplar no regimento interno que o condômino tem o dever de fornecer ficha completa sobre o profissional e declaração assumindo todo risco na escolha pessoal do seu treinador, isentando o condomínio de toda e qualquer responsabilidade pela escolha.
Não obstante, o condômino, ainda que realizando aula com seu treinador pessoal, deverá respeitar as regras de uso e rotatividade dos aparelhos como qualquer outro condômino, sem qualquer privilégio em razão de estar acompanhado.
O mesmo ocorre quando estamos diante de moradores que se unem e contratam o mesmo profissional, sem qualquer interferência do condomínio, nesses casos, também, desde que observada as regras condominiais não há maiores problemas.
Porém, o condomínio não deve manter nenhum elo com tais profissionais, especialmente no que tange a intermediar remuneração ou algo do gênero, devendo a relação ser mantida exclusiva e diretamente entre os condôminos e o profissional.
Da contratação de empresa
Existe, também, a possibilidade de contratar uma empresa que prestará serviço ao condomínio, quando isso vier a ocorrer, é fundamental e imprescindível, que exista um contrato bem elaborado, inclusive, existindo cláusula obrigando a empresa a manter um seguro vigente, além de fornecer o currículo profissional dos professores, somente assim o condomínio poderá ter uma segurança maior em caso de intercorrência.
Não obstante, o condomínio também deverá realizar o acompanhamento constante para verificar se o contrato está sendo cumprido, se estão existindo faltas ou trocas constantes dos professores, o grau de satisfação dos condôminos e tudo mais no afã de garantir a satisfação dos usuários. Ou seja, ainda que terceirizando o serviço a vigília em sua execução deverá ser constante.
Do rateio.
Com relação a forma de pagamento, a questão é extremamente polemica e complexa, pois, ainda que cômodo, vários condôminos não possuem interesse em realizar exercícios no condomínio, pois alguns já estão matriculados em academias, outros já utilizam de profissional no próprio local, outros preferem fazer os exercícios sozinhos e outros simplesmente não gostam de exercícios, porém, se aprovado em assembleia o rateio deverá ser dividido por todos, ocasião em que ainda há discussões sobre a divisão levando-se em conta a quantidade de unidades ou a proporcionalidade da fração ideal e o quórum de votação.
Porém, para tais situações, em razão das inúmeras variáveis, somente com lastro em uma situação concreta e levando-se a proposta de trabalho a ser apresentada e a própria discussão assemblear é que o caso poderá ser melhor avaliado.
Entretanto, respeitando entendimentos opostos, salvo condomínios extremamente grandiosos, acredito que em todos os demais o mais justo é que cada condômino arque com os custos das atividades, inclusive, sem a interferência do condomínio na gestão dos profissionais.
E uma das razões é que, ao impor uma cobrança mensal a todos, pode existir uma superlotação dos espaços, algo que pode culminar com o aumento do investimento para aquisição de aparelhos, conflitos no que tange ao tempo de uso, rotatividade dos aparelhos e outras situações que culminarão com o não aproveitamento correto das aulas, poderá aumentar os gastos e causar um desconforto e após um curto espaço de tempo há o desligamento de vários alunos.
Além disso, ao incluir a cobrança para todos, os condomínio necessitará ter um controle efetivo da empresa que presta os serviços, verificando se está cumprindo os horários das aulas, se há atraso ou rotatividade elevada dos professores etc., sendo um serviço a mais para o síndico/administradora, além dos riscos da responsabilidade em razão de alguma lesão do usuário.
Outrossim, no que tange ao quórum de votação, a situação dependerá do condomínio especifico, pois em alguns poderá ter que criar (aumentar) o salão de ginastica, realizar obras, em outros será apenas a aquisição de aparelhos etc., de tal sorte que a consulta do profissional é sempre aconselhável, mas, em via de regra, para aprovação somente do rateio entre os condôminos, será necessária a aprovação da maioria, art.1.341, II do CPC[1], conforme disposto em um recente julgando do TJSP.
Conclusão.
Assim, ainda que seja possível o rateio do custo do profissional entre todos os condôminos, é primordial que antes de votar o assunto apenas com lastro no valor a ser rateado que o condomínio, por intermédio do síndico, apresente a todos as condições do contrato que existirá com a empresa contratada, especialmente no que tange ao seguro, se optar pela contratação de funcionário (professor) que também esclareça sobre a existência do seguro e em ambas situações que coloque em votação as regras sobre o uso do local, sem priorizar o uso dos aparelhos para àqueles condôminos que estão fazendo aula e garantido a todos o direito ao uso de forma rotativa.
E, no que tange ao rateio, a assembléia pode aprovar que o valor seja dividido em partes iguais, independente da fração ideal, algo que é mais adequado pelo serviço a ser fornecido.
Outrossim, se a decisão for no sentido do pagamento ser realizado apenas pelos condôminos que quiserem fazer aulas, é importante que o condomínio elabore documentos que deverão ser apresentados pelos condôminos, contendo os dados dos professores e isentando o condomínio de toda e qualquer responsabilidade, sendo imprescindível que o condomínio não realize nenhuma intermediação monetária e não participe da relação entre as partes, mas apenas vigie na observância das regras para utilização do espaço e mantenha os aparelhos em ordem.
Dessa forma, conclui-se que, em que pese o rateio pela comunidade condominial dos custos para contratação do profissional ser possível, é imprescindível que exista um acompanhamento na formalização do contrato e a observância de alguns procedimentos para evitar qualquer ônus ao condomínio em decorrência da responsabilidade civil em caso de alguma intercorrência.
Decisão Tribunal Justiça Estado de São Paulo
