Inicialmente, necessário expor que a analise versa apenas para condomínios residenciais e, até em razão dos custos, temos que nos condomínios mais antigos, com um número menor de unidade, taxa condominial mais modesta e que possui um número baixo de funcionários, o uso do síndico morador, salvo situações pontuais, pode ser o mais aconselhável e é o mais usual.
Porém, nos empreendimentos mais novos, em que há um elevado número de unidades, farta área de lazer, inúmeros prestadores de serviços e necessite de uma administração mais complexa o uso do síndico profissional deve ser discutido entre os condôminos, mas pode ser uma boa escolha.
Outrossim, sempre será importante analisar a convenção condominial para verificar se há possibilidade da nomeação do síndico profissional e se há alguma restrição com relação à remuneração, pois, dependendo da situação, a alteração das regras condominiais poderá ser necessária para permitir tal nomeação.
Vantagens:
- Quanto maior o empreendimento, as chances de opiniões contrárias entre os condôminos são maiores e quando o síndico é morador pode existir maior desconforto no relacionamento entre vizinhos em razão de opiniões contrárias, portanto o uso de uma terceira pessoa pode tornar mais amistoso o relacionamento entre todos;
- Empreendimentos complexos devem possuir uma administração semelhante a de uma empresa e o uso de um síndico profissional qualificado pode culminar com maior agilidade para solucionar problemas rotineiros nas relações condominiais e proporcionar a implantação de métodos de trabalhos ou idéias que tiveram resultados positivos em outros condomínios;
- A relação com os prestadores de serviço normalmente é mais profissional, pois há o rompimento da relação interpessoal comum de existir quando estamos diante de síndico morador;
- O síndico profissional normalmente é mais isento nas relações interpessoais com os moradores e prestadores de serviços e ao manter uma relação mais “fria” a gestão será baseadas em números, controles, grau de satisfação dos moradores etc.;
- A figura do síndico profissional gera o efeito, ainda que psicológico, de uma gestão mais profissional, especialmente perante os prestadores de serviços;
- O síndico profissional, normalmente, em razão da sua própria experiência e relacionamento, consegue negociar melhor contratos, e, teoricamente, está focado na mantença da qualidade dos serviços existentes no condomínio com o menor custo.
- O síndico profissional qualificado está mais habilitado para, em conjunto com a administradora, realizar projeções de gastos futuros, facilitando assim a elaboração de cálculos para previsões orçamentárias;
- Em caso de necessidade, sua destituição não causará desconforto entre os moradores.
Desvantagens
- É necessária maior cautela na contratação do profissional, vez que será um terceiro com poderes importantes na administração, sendo imprescindível a analise curricular detalhada;
- É sempre aconselhável que existam reuniões mais frequentes com o conselho e administradora, culminando com maior disponibilidade temporal dos conselheiros;
- O custo mensal é mais elevado;
- Pelo fato de não ser morador, muitas vezes, problemas percebidos pelos condôminos não são observados com a rapidez necessária pelo síndico profissional;
- Até em razão de que muitos síndicos profissionais administram outros empreendimentos, a realização de contatos em casos mais urgentes pode ser dificultosa;
- Por não ser proprietário, o zelo pelo bem físico da propriedade pode ser administrado em desacordo com os interesses dos condôminos;
- A presença física no empreendimento é fruto de ajustes prévios, sendo os serviços prestados por horas semanais, portanto, frequentemente não comparecem ao condomínio diariamente;
Assim, podemos concluir que a gestão do condomínio por intermédio de síndico profissional pode ser bem útil, porém, em vários casos, para maior eficácia da gestão a contratação de funcionário pelo condomínio como gerente, zelador ou administrador predial pode ser um complemento que facilitará nos resultados esperados, além disso, a escolha do síndico profissional é fator decisivo para o sucesso do anseio do nicho condominial, devendo ser ofertada preferência para o síndico que tenha uma equipe que possa auxiliar e atender o condomínio, especialmente, em situações emergenciais de forma rápida e eficiente.
É importante ressaltar que o síndico profissional possui as mesmas responsabilidades legais e deve cumprir as mesmas obrigações contidas nas regras condominiais decorrentes do cargo que ocupa.
