Condomínio pode proibir o Airbnb?

Condomínio pode proibir o Airbnb?

Condomínio pode proibir o Airbnb?

A evolução tecnológica decorrente do uso de aplicativos para hospedagem começa a atingir a vida condominial e causar conflitos entre síndicos, administradoras e condôminos. E, a grande dúvida é, o condomínio pode ou não proibir o Airbnb e outros aplicativos ou hospedagem curta?

O fato é que o uso de aplicativos como Airbnb, Booking e outros estão proporcionado a vários proprietários a possibilidade de obter renda extra, especialmente em um país que vive em crise econômica há anos, em que a comercialização de imóvel está baixa, o endividamento elevado e o desemprego altíssimo, por conseguinte qualquer renda é importante para o proprietário do bem, que pode disponibilizar o próprio imóvel ou apenas alguns cômodos para que terceiros se hospedem, locando o espaço por poucos dias ao invés de contratos longos.

Já, em posição oposta, estão vários condomínios que alegam fundamentalmente que o uso desse tipo de aplicativo reflete em prejuízo para segurança condominial, em razão da gigantesca rotatividade dos frequentadores (hospedes). E, por mais que existam discussões, o alvo central sobre a possibilidade ou não do uso desses tipos de aplicativos quase sempre é a segurança.

Os apoiadores defendem a tese de que o condomínio não pode restringir a forma de uso da propriedade em razão das regras contidas no Código Civil e Constituição Federal. Já, os que são contra entendem que esse tipo de direito é limitado em razão das restrições decorrentes do direito de vizinhança, do convívio condominial e também das normas contidas na convenção, Código Civil e Constituição Federal.

Destarte, perceptível que existe um conflito, mas afinal o condomínio pode, ou não, autorizar esse tipo de hospedagem?

Assim, como não há decisão do STJ e/ou STF sobre o uso desses aplicativos e/ou esse estilo de hospedagem, existe no judiciário brasileiro as mais diversas decisões, ora proibindo e ora autorizando. Mas, vários síndicos ao verificar o aumento desse tipo de hospedagem no condomínio, estão convocando assembleia e discutindo sobre a possibilidade de autorizar ou não o uso desse tipo de hospedagem, mas ciente de que a decisão obtida, independente de qual for, poderá ser questionada, e alterada, judicialmente.

Dessa forma, parece que estamos vivendo uma sombra legal sobre o assunto, contudo, como em outras questões envolvendo a relação condominial, casos como o uso desse tipo de hospedagem deve ser discutido entre os condôminos e, respeitando entendimentos opostos, acredito que seja mais fácil, e menos oneroso ao condomínio, ao invés de proibir, que regulamente o uso, inclusive, se for o caso impondo multas elevadas no caso do descumprimento das regras.

E, regras como a obrigação de que o proprietário informe previamente os dados cadastrais do hospede etc., com a aplicação de multa no caso de seu descumprimento, a assinatura de termo de responsabilidade, inclusive com a possibilidade de que os danos eventualmente causados sejam cobrados na taxa condominial da unidade e outras podem ser eficientes. No que tange ao uso da piscina e outras áreas, a apresentação de atestado médico deve ser obrigatória, o uso de churrasqueiras e áreas comuns deve ser proibida, ou seja, há possibilidade de regulamentar o uso desse tipo de hospedagem.

Portanto, respeitando opiniões contrarias, para o momento atual, em que há não posicionamento do STF e/ou STJ, entendo que o mais correto seja a regulamentação do uso desse tipo de hospedagem, pois, há teses que podem ser aplicadas tanto para proibir como para permitir esse tipo de “locação”, todas com ótimas fundamentações, mas cuja decisão final é imprevisível. Já, ao regulamentar, ainda que risco de discussões judiciais possam existir, o condomínio estará melhor resguardado.

E, justificando o posicionamento sobre a regulamentação, lembro que mantive entendimento análogo em 2013, quando questionado sobre questões envolvendo a permanência ou não de animas em condomínios, ocasião em que abordei comparativamente que muitas vezes uma ave é mais prejudicial do que um pit bull, ou seja, sempre quando estamos diante de questões que borbulham na sociedade, e refletem na vida condominial, manter um posicionamento proibitivo ou permissivo sobre algo pode ser equivocado, pois, em decorrência das normas aplicadas na vida condominial o posicionamento terminativo sobre determinado assunto pode ser modificado. 

Portanto, mesmo possuindo teses jurídicas capazes proteger os interesses dos condomínios e/ou condôminos que desejam autorizar e/ou proibir esse tipo de hospedagem, acredito que, semelhantemente à permanência de animais na unidade condominial, o assunto possa ser resolvido por intermédio da regulamentação.

Porém, na prática, o fato é que, o condomínio e/ou condômino que se sentir lesado, como em todas as outras questões condominiais, deverá buscar o profissional de confiança e discutir o assunto no âmbito judicial, pois, atualmente, não há nenhum entendimento jurídico soberano autorizando a hospedagem ou permitindo sua proibição, vejamos tópicos finais de algumas decisões:

Isto posto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a presente ação para determinar ao réu que se abstenha da prática de qualquer ato ou comportamento que signifique ou tenha a pretensão de impedir o uso pelo autor do imóvel descrito na inicial para fins de locação por temporada. Assim, JULGO EXTINTO o processo com exame de mérito, com fundamento no art. 487, I, CPC. Por força da mínima sucumbência da autora, condeno a parte ré ao pagamento das custas e despesas processuais, mais honorários advocatícios ao patrono da autora no importe de 10% sobre o valor atribuído à causa, tudo com fundamento no art. 85, § 2º, e art. 86 do CPC. P.R.I.C.

JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação que xxxxxxxxxxxx move em face de CONDOMÍNIO yyyyyyyyyyy para condenar o réu a abster-se de proibir a autora de alugar sua unidade condominial por temporada, sob pena de multa diária a ser arbitrada por este juízo no caso de descumprimento, confirmando a tutela antecipada concedida. Condeno o réu ainda no pagamento de indenização por danos emergentes, no montante total de R$ 1.095,00, corrigidos desde o desembolso, bem como no pagamento de indenização por lucros cessantes, no valor de R$ R$ 2.144,00, corrigidos desde o cancelamento das reservas, tudo com juros legais a partir da citação. JULGO, ainda, IMPROCEDENTE a reconvenção oferecida. Diante da sucumbência recíproca, condeno as partes ao rateio das custas e despesas processuais, corrigidas do desembolso, bem como em honorários advocatícios ao patrono da parte oposta, que arbitro em 20% do valor da condenação, com base no art. 85, §2º c/c art. 86, caput, do Código de Processo Civil. P.R.I. 

JULGO PARCIALMENTE A AÇÃO para: A) determinar que a ré se abstenha de promover a locação do apartamento 31 para hospedagens eventuais, devendo ser seguidas as regras estabelecidas na Assembéia Condominial realizada em 09.03.2016, confirmada também a multa diária de R$ 10.000,00 até o limite de R$ 150.000,00 em caso de descumprimento; B) condenar a ré ao pagamento das multas condominiais descritas às fls. 68, 69 e 70, no valor de R$ 1.200,29 cada uma; C) condenar a ré ao pagamento de danos materiais consistentes nos valores dispendidos para a lavratura de ata notarial (R$ 2.108,00). Ambas as partes sucumbiram e cada uma arcará com metade das custas e despesas do processo. A ré deverá pagar ao autor honorários advocatícios que arbitro em 10% do valor da condenação. O autor, vencido em parte dos pedidos de indenização dos danos materiais, arcará com honorários da ré que ficam arbitrados em 10% do valor em que foi vencido (R$ 10.000,00 referente aos honorários do contrato de serviços advocatícios e R$ 2.400,30 das multas condominiais que não poderão ser cobradas nestes autos).

 

 

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Foi sócio do Berthe e Montemurro Advogados, atua nas áreas de Direito Bancário, Consumidor, Condominial, Saúde, Imobiliário, Responsabilidade Civil e Indenizatória, Família e Sucessões e Contencioso Civil. Inscrito na Ordem dos Advogados do Brasil Secção de São Paulo, membro da Associação dos Advogados de São Paulo, cursou Pós Graduação em Direito das Famílias e das Sucessões (EPD), Pós Graduando em Direito Aplicado aos Serviços de Saúde e membro da Comissão de Direito Condominial da OAB-SP. Fone 11 5093-2572 - Skype alexandre.berthe - WhatsApp 55 11 94335-8334 - E-mail alexandre@alexandreberthe.com.br - www.alexandreberthe.com.br

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