STJ proibiu Airbnb?
É legal Airbnb em condomínio?
Recentemente, o STJ ao julgar o REsp 1819075(*) entendeu como legal a proibição da locação Airbnb por parte do condomínio e desde então a principal dúvida é se a decisão é específica para o caso analisado ou aplicável para todos os condomínios. Assim, como já comentado anteriormente, é importante alguns registros.
Como abordado em artigo escrito em 2018, respeitando entendimentos opostos, entendo que o uso de aplicativos para locação é uma tendência irreversível e reitero o posicionamento de que autorizar ou proibir o uso dos aplicativos no âmbito condominial, via de regra, é um procedimento mais temerário do que regulamentar o uso da tecnologia, permitir aos proprietários que tenham sua fonte de renda e garantir que o nicho condominial terá sempre sua essência preservada; punindo, quando necessários, excessos e abusos que ocorrem cotidianamente quando há infrações em normas por parte de proprietários, visitantes e locatários de determinada unidade condominial.
Registro ainda que, um dos maiores temores quanto ao uso do aplicativo é a rotatividade, e, portanto, reflexos no âmbito da segurança, porém, ainda que existam situações que o temor seja real, há outros condomínios em que o risco não aumenta ou diminui em razão da forma em que uma unidade condominial será utilizada, desde que existam regras para seu uso, por exemplo, proibindo que porteiro, zelador ou qualquer funcionário do condomínio tenha que fazer qualquer conferência de dados sem a presença física do proprietário da unidade, ou seja, sempre que existir uma locação o proprietário deverá acompanhar o locatário e realizar todos os registros junto a administração, conforme a regra de cada condomínio.
A questão sobre danos, intercorrências e prejuízos causados pelos locatários, da mesma sorte, são relativamente frágeis, pois, o condomínio possui meios de punir a unidade infratora em decorrência de infrações cometidas pelos ocupantes, sejam eles proprietários ou não, cujo reflexo e ônus da punição atinge a unidade e não os ocupantes, por exemplo: se uma unidade for multada por descumprimento de regras e a norma condominial prever, entre outras, que em razão da infração a unidade não poderá locar a churrasqueira por determinado período; os efeitos da proibição atingirão todos que vierem a ocupar a declinada unidade e o descumprimento da regra poderá culminar com a imposição de multas e outras sanções mais graves e penosas, refletindo sempre na unidade e não nos ocupantes.
Outrossim, como já ocorre em cidades litorâneas, por exemplo, é comum que no verão em um único mês uma unidade seja locada por 4 famílias ou mais, como é normal o aluguel por final de semana e curta temporada, fato que existe desde muito antes da existência de qualquer aplicativo, que nada mais é do que um facilitador do negócio.
Assim, ainda que compreensível opiniões opostas, é fundamental entender o motivo pelo qual determinado nicho condominial deseja proibir ou liberar deliberadamente o uso de aplicativos, sem que exista uma regulamentação. Penso que entender a “dor” enfrentada pelo nicho condominial específico poderá refletir em uma decisão que atenda de forma mais democrática, sem violar direitos, e evitar onerosidade para o condomínio e proprietário.
E, é por isso que, ao menos por ora, não há nenhuma decisão definitiva do Judiciário proibindo ou autorizando o uso dos aplicativos de forma deliberada, talvez, dificilmente venha existir um posicionamento impositivo do Estado, posto que, seria uma interferência no cotidiano do nicho condominial que, respeitando opiniões opostas, entendo que extrapolaria a competência legal e violaria a liberdade de escolha de cada nicho condominial.
Posto isso, compartilho da corrente de que, como tantas outras questões, cabe à assembleia condominial, após os debates necessários, deliberar sobre o assunto. E, entendo que é muito mais proveitoso e salutar que exista a regulamentação do uso, por conseguinte, punindo sempre a unidade condominial que violar as regras, como tipicamente ocorre no cotidiano do universo condominial.
(*) decisão ainda não publicada quando da elaboração do presente artigo 06.05.2021——–
Por Alexandre Berthe Pinto
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