Como a nova regra de reforma pode afetar a vida condominial

Publicações recentes sobre a entrada em vigor da norma nº 16.280 da ABNT está mexendo com a vida condominial[1].

O assunto é polemico é poderá culminar com a elevação dos gastos dos condôminos para realização das obrase até mesmo do condomínio quando o Síndico entender pela não aprovação de alguma obra, ocasião em que deverá estar embasado em laudo técnico.

Assim, sem adentrar na importância da vigilância do Síndico, o fato é que as normas da ABNT, respeitando entendimentos em contrário, não possuem força de Lei com aplicação imediata, seu conteúdo e forma de aplicação podem ser questionáveis, de tal sorte que, ao menos por enquanto, as diretrizes elencadas na norma da ABNT não devem causar tanto temor ou receio.

Em outra esfera, há outras Leis e regras estabelecidas na Convenção e Regimento Interno dos Condomínios que precisam e devem ser respeitadas quando o assunto é reforma, porém não é crível exigir um laudo e aprovação técnica para uma simples pintura em uma unidade condominial, é necessário que exista sempre o bom senso.

Outrossim, temos que a essência principal da norma é a proteção da própria vida condominial, o que é salutar e deve existir, entretanto, respeitando opiniões em contrário, o anseio é transferir o ônus da responsabilidade civil e até mesmo financeira para o Síndico e Condomínio sobre a aprovação ou não de um projeto modificativo, e isso não parece salutar, pois é extremamente oneroso e com pouco efeito pratico, pois já existem outros meios legais e órgão públicos que deveriam realizar tais fiscalizações e não o Síndico.

Como é sabido, cabe ao Síndico zelar pela vida condominial, e o zelo é uma atitude extremamente extensa, abrangendo, inclusive, a verificação das obras, tanto que em caso de qualquer procedimento realizado sem seu prévio conhecimento ou o fornecimento das documentações necessárias pode culminar com a interposição de ações judiciais para embargar, destruir ou readequar uma obra feita, ou seja, já há previsão para evitar situações danosas, que precisam apenas ser respeitadas com a criação de um protocolo, não é necessário criar mais obrigações.

Dessa forma, basta apenas o Síndico informar aos condôminos quais os procedimentos e documentos necessários para realização de obras, especialmente àquelas que possam refletir em alterações estruturais ou arquitetônicas, em caso de recusa do condômino o Síndico terá que fazer o uso do Judiciário.

E assim que funciona atualmente e é assim que funcionará no futuro, pois o Síndico pode evitar, mas não tem o poder de polícia de proibir, para isso será necessária uma ordem judicial, como ocorre hoje em dia.

Não obstante, reiterando que a intenção da norma da ABNT é brilhante e salutar, sua imposição e seu cumprimento de imediato por parte do Síndico é uma situação que precisará melhor ser repensada, pois em algumas situações o veto na realização de alguma obra, a contratação de um laudo especifico, o lapso temporal para conclusões dos trabalhos e seu resultado poderão gerar custos ao próprio Condomínio, como por exemplo, a interposição de ações indenizatórias por parte dos condôminos que tiveram negada a realização de sua obra e demonstraram posteriormente que todo projeto estava em concordância.

Em outros casos, quando alguma obra for previamente aprovada pela Prefeitura, ou seja, o crivo para sua realização já foi verificado e aprovado, requerer novos laudos poderá ser desnecessário e até mesmo abusivo.

Ademais, a própria normal poderá causar nos Síndicos um grande temor com relação a sua responsabilidade civil, pois, em razão da falta de qualificação profissional, o Síndico deverá se valer de um laudo terceirizado para aprovar ou não qualquer obra, cujo custo será de quem, do condomínio ou do condômino?

Portanto, sem adentrar na importância do anseio da norma, que é evitar riscos estruturais aos Condomínios e acidentes, o fato é que sua aplicação imediata é algo totalmente discutível e deverá ser pautado desde já nas reuniões condominiais.

Alexandre Berthe Pinto

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