O que é Convenção de Condomínio?

Podemos dizer que a Convenção de Condomínio é um contrato normativo que estabelecerá, ou estabelece, a lei interna de convivência do condomínio, cuja existência é decorrente de obrigação legal.

É por isso que até mesmo imóveis adquiridos na planta são comercializados com a minuta da futura Convenção de Condomínio, pois, como tantos outros documentos, o registro da minuta em cartório é necessário para comercialização do imóvel, nos moldes do disposto no art. 32, j da Lei 4.591/64.

Portanto, podemos entender que a Convenção de Condomínio é uma exigência legal e um ato realizado entre os proprietários, promitentes compradores, cessionários e os promitentes cessionários das unidades autônomas de edifícios já construídos, em construção ou a serem construídos.

Em outra esfera, temos que as regras abordadas na Convenção de Condomínio são complexas, uma vez que abordam direitos e obrigações dos condôminos, visitantes, funcionários, administradoras, síndicos e devem ser respeitadas por todos que ingressam no condomínio.

Assim, além de abranger os quesitos mínimos dispostos em Lei, especialmente àqueles contidos nos artigos 1.332 e seguintes do Código Civil de 2002, é importante que a Convenção seja elaborada com lastro na vida condominial do condomínio específico, seu conteúdo deve ser o mais completo possível e devem ser evitadas modificações constantes, pois, além de depender de quórum específicos, o trabalho é oneroso ao condomínio.

Devemos destacar que a Convenção de Condomínio, por mais que regule a vida condominial de um grupo deve respeitar obrigatoriamente a Lei “mais forte” vigente, pois, em existindo divergência entre o disposto na convenção e na Lei, esta prevalecerá, uma vez que não é válido no Direito brasileiro a declaração individual ou coletiva de vontade em oposição as normas vigentes, consequentemente, sempre que isso vier a ocorrer, a norma “maior” prevalecerá. Assim, de uma forma simplista, temos que a Convenção deverá respeitar as seguintes orientações das forças normativas.

Destarte, o fato é que a Convenção de Condomínio, infelizmente, na maioria das vezes, não recebe a atenção necessária de seus elaboradores e, quando o caso, posteriormente dos condôminos, refletindo em problemas futuros, facilmente evitáveis.

Isso porque, a nomeação de comissão e a discussão da convenção com auxilio de profissional externo, é algo plenamente cabível e útil, pois o profissional terá condições de adequar a Convenção de Condomínio aos anseios da comunidade específica, ocasião em que, de grande valia é a análise em conjunto do próprio Regimento Interno, pois, por ser cabível de alteração mais facilmente, se bem utilizado poderá servir de marco regulatório da própria Convenção, ou seja, para adequações de algumas situações decorrentes da mutabilidade da vida em sociedade, não será necessário alterar a Convenção de Condomínio, mas apenas adequar o Regimento Interno, o que normalmente é mais fácil, rápido e menos oneroso, por exemplo, na Convenção pode ficar estipulado que é permitido que o condômino tenha animal, mas caberá ao Regimento Interno regulamentar o porte, a espécie (cão, gato, passarinho etc.) e definir questões sobre o transito dos animais etc.

Conclui-se, portanto, que a Convenção de Condomínio é um requisito obrigatório quando falamos em condomínios horizontais e verticais, mas, salvo raras exceções, não recebe a atenção necessária de forma preventiva, sendo sempre aconselhável que o assunto seja discutido entre os condôminos o quanto antes, pois sua essência é regular a vida condominial no afã de permitir uma convivência harmoniosa entre todos.

Alexandre Berthe Pinto

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