Leilão do imóvel por dívida condominial é mesmo rápido?

A resposta é difícil, pois, é necessário ter um padrão temporal capaz de definir o que é ser rápido, especialmente quando o assunto envolve o moroso judiciário brasileiro.

Ademais, ainda que o novo código de processo civil possibilite que a cobrança da dívida condominial, se o credor assim desejar, seja realizada por intermédio da ação de execução, conforme previsto no artigo 784, VIII do CPC, cujos atos aparentemente são mais rápidos do que a propositura da ação de cobrança “tradicional” prevista no artigo 785 do mesmo conselex, dificilmente, nos maiores centros, o processo finda antes de dois anos.

E, quando falamos em rapidez no âmbito judicial é preciso ter em mente que, ainda que o anseio da Lei seja trazer agilidade, o Poder Judiciário não está estruturado para implantar de imediato a rapidez que todos esperam, e os fatores são os mais diversos, como a falta do número de funcionários, dificuldades orçamentarias e recursos.

Não obstante, ainda que uma lei seja criada com as melhores das intenções, somente após sua aplicação diária entendimentos diversos começam a surgir e a nova norma passa a ser questionada judicialmente. E, com relação a cobrança da taxa condominial pela regra do art. 784, VIII do CPC os questionamentos judiciais são crescentes.

Dessa forma, ainda que o anseio do legislador tenha sido agilizar o procedimento do recebimento de valores por parte do credor, na pratica observamos que a agilidade desejada não é tão intensa como imaginado e as discussões judiciais sobre o rito do art. 784, VIII do CPC na cobrança das taxas condominiais são maiores do que muitos esperavam.

Assim, atualmente temos discussões sobre a possibilidade ou não de incluir na cobrança pela via executiva as taxas condominiais vencidas após a propositura da ação, há discussão sobre a necessidade da juntada de todas as Atas para lastrear a cobrança das despesas extraordinárias, a validade da citação por carta do proprietário e outras.

Outrossim, como ocorre em qualquer processo judicial, sempre que estamos diante de posicionamento jurídico não unanime, há chance do provimento de algum recurso e posteriormente da sua reforma, consequentemente o prazo para o desfecho final do processo é imprevisível.

Desse modo, excetuando quando o devedor desejar que seu processo tramite sem maiores questionamentos, em todos os demais casos o devedor da taxa condominial bem assessorado poderá, sem adentrar no mérito se é devedor ou não, discutir questões de cunho processual que culminarão com o aumento considerável do prazo para desfecho do processo. E, como em razão da lei ser recente, há alguns conflitos de entendimento, pode ser até que o devedor seja vitorioso em algum recurso e seu débito sofra diminuição.

Posto isso, se pelo antigo código o leilão de um imóvel em razão da dívida condominial demorava 8 anos e hoje demora 4 anos (exemplo), ainda que exista uma redução temporal, não é possível considerar quatro anos um prazo rápido por si só. Mas, se comparado com o prazo anterior o procedimento tornou-se mais rápido.

Assim, tanto para o devedor da taxa condominial, quanto para o condomínio credor, especialmente em momentos de crise, pelo fato de que muitas vezes ninguém é devedor por vontade própria e em função de algumas discussões jurídicas sobre a utilização da via executiva prevista no art. 784, VIII do CPC, o aconselhável  é que as partes cheguem ao acordo, situação que reflete em econômica de tempo, aumento de caixa e evita incógnitas de decisões indesejadas para qualquer das partes.

Alexandre Berthe Pinto

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