O artigo é polêmico, porém, considerando a crise que existirá, pode ser uma alternativa para os condomínios terem fôlego para equilibrar suas contas sem que seja necessário a realização de empréstimos e/ou implantação de despesa extraordinária. E, poderá diminuir o passivo dos condôminos devedores e litígios processuais futuros.
Contudo, cada condomínio, por intermédio de seus representantes, com lastro em suas características próprias e devido suporte jurídico, é quem melhor poderá avaliar as alternativas, pois, elas existem e são inúmeras, mas, no caso faremos a análise da taxa condominial e sua cobrança.
- A Taxa Condominial
A taxa condominial, de forma sucinta, nada mais é do que o rateio das despesas necessárias para manutenção do nicho condominial e sua funcionalidade; abrange despesas ordinárias e extraordinárias. E, dentre outras, é uma das principais obrigações dos condôminos, art. 1.336, I do CC.
Outrossim, sua importância é tamanha e seu inadimplemento pode ensejar no leilão da própria unidade, sem que possa ser arguida a exceção de bem de família.
Em contrapartida, o atraso no seu pagamento culmina com juros moratórios, atualizações monetárias e multa conforme prevê o §1°do art. 1.336 do CC. E, dentre outras consequências para o devedor, há o veto em participar/votar em assembleias (art. 1.335, III do CC) e até mesmo de ter seu nome negativado.
Desse modo, ainda que intercorrências processuais possam ocorrer em casos pontuais e/ou em razão da morosidade do judiciário, é fato que, pela característica da dívida, o condomínio possui uma relativa vantagem na obtenção dos valores atrasados.
Além disso, é certo que o inadimplemento elevado reflete em restrições orçamentárias que afetam consideravelmente a vida condominial de todos e pode refletir em uma taxa condominial mais elevada do que aplicada em outros condomínios análogos, situação que, sob o ponto de vista de transações imobiliárias e locação, é relevante.
- DO ORÇAMENTO
Para elaboração da previsão orçamentária, o condomínio leva em consideração também a inadimplência, e, via de regra o coletivo paga pelas unidades devedoras e, quando o condomínio é ressarcido dos valores, o crédito retorna aos próprios condôminos de forma direta ou indireta.
Porém, quando há alguma situação que afeta a receita do condomínio de forma drástica, como por exemplo, o aumento da inadimplência, o síndico para equacionar as contas precisa majorar o valor da taxa condominial. E, dependendo da situação, pode realizar o aumento sem prévia consulta assemblear, pois, trata-se de um procedimento necessário para defender os interesses comuns (art.1.348, II do CC).
- DO EFEITO CORONAVÍRUS
Com base em tudo isso, em razão do cenário atual, é provável que um número expressivo de condôminos fiquem inadimplentes e/ou atrasem o pagamento, situação que poderá comprometer o folego de vários condomínios, e, para evitar isso, algumas situações emergenciais poderão ser repensadas e procedimentos implantados, preferencialmente por intermédio do comitê criado pelo nicho condominial para lidar com a situação emergencial.
Assim, reitera-se, ponderando a situação atípica e crítica que estamos enfrentando, o condomínio poderá adotar medidas visando diminuir o forte impacto em seu caixa, vejamos:
- Alteração da data de vencimento e isenção de multa: é salutar que o condomínio analise a viabilidade de no período isentar a incidência de multa para os condôminos que realizarem o pagamento após o vencimento, mas, dentro do trintídio.
- Suspensão da cobrança de despesas extraordinárias das taxas condominiais: É fundamental verificar se há meios de suspender temporariamente a cobrança de despesas extraordinárias.
- Utilização do Fundo de Reserva: repasse do fundo de reserva para suprir eventuais defasagem de caixa.
- Aceitar receber valor menor do que devido –o procedimento mais polêmico é de aceitar receber valor menor do que o valor nominal contido na taxa condominial em casos extremos. Medida que possui em sua essência aceitar que é muito mais prejudicial para o caixa condominial não receber nenhum valor do que receber valor a menor de um determinado condômino. Porém, é necessário que exista a implantação de uma regra clara, sob pena de servir como estímulo desenfreado que poderá refletir em uma situação extremamente gravosa, daí a importância de que tal medida seja precedida do suporte jurídico e aprovação do comitê de crise.
Porém, é fundamental reiterar que, várias alternativas são passíveis de serem contestadas, porém, no momento de crise atual, sem precedentes, há de se imaginar que litígios judiciais e o próprio Direito serão relativizados e/ou modulados, avaliando-se sempre qual a necessidade e o anseio real na implantação de medidas em benefício da comunidade.
Outrossim, como o princípio da legalidade estabelece que “ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei”, várias das medidas emergenciais poderão ser implantadas em razão da inexistência de qualquer veto legal textual para sua implantação.
Porém, por estarmos diante de uma situação emergencial, por resguardo do síndico, é fundamental que todas as medidas tenham o aval do comitê de crise e sejam formatadas com o auxílio do advogado condominial.
Em um momento de crise é importante reinventar e buscar alternativas que se adequam em cada condomínio.
Por Alexandre Berthe Pinto
