A dúvida é corriqueira e há no judiciário inúmeros processos envolvendo cobranças de taxas condominiais de períodos em que o compromissário comprador não recebeu as chaves ou não assumiu a posse, mesmo que precária, do imóvel, especialmente quando estamos diante de imóvel adquirido na planta, situação alvo da presente explanação.
Assim, inicialmente, temos que a taxa condominial é uma cobrança impositiva a todos os condôminos nos moldes do Art. 1.336, I do CC, e, respeitando a Convenção Condominial, poderá ser facultado o abatimento e/ou isenção da taxa ao Síndico, aos membros do Conselho ou outros.
Em outra esfera, o montante recebido dos condôminos a título de taxa condominial é o necessário para manter o Condomínio e honrar com o pagamento dos salários, encargos, contas de consumo, fundo de reserva etc. nos moldes do orçamento aprovado pela Assembleia.
Outrossim, semelhante ao IPTU, a taxa condominial é um ônus inerente ao próprio imóvel, tanto é verdade que em processos judiciais discutindo cobrança condominial o imóvel pode ser levado a leilão e não há a excludente de bem de família, portanto temos que a taxa condominial é uma obrigação propter rem, ou seja, vincula-se ao imóvel e é decorrente da titularidade do direito real, independentemente de tais encargos serem anteriores ou posteriores à data de aquisição da propriedade. Assim, em existindo encargos não adimplidos caberá ao Condomínio adotar o procedimento necessário para obtenção do crédito.
E, no afã de evitar discussões sobre a titularidade real do imóvel, quando o Condomínio não é cientificado de qualquer operação de compra e venda válida, faz uso da regra geral, ou seja, interpõe ação judicial em face do proprietário que constar na matrícula do imóvel.
Porém, a taxa condominial é uma prestação decorrente da própria existência do Condomínio e, salvo algumas situações especificas, o “Habite-se” antecede a implantação do Condomínio, contudo, a simples expedição do “Habite-se” não está relacionada obrigatoriamente com a implantação do Condomínio, pois imprevistos poderão ocorrer quando da Assembléia de Instalação do Condomínio etc. Ou seja, há possibilidades de existir o “Habite-se” e não existir a instalação do Condomínio e o uso do empreendimento não ser permitido.
Ademais, a taxa condominial possui a característica de uma contraprestação de serviços ao proprietário, pois o valor pago é o necessário para permitir que o imóvel seja utilizado em concordância com sua característica. Portanto, excetuando situações especificas, inexistindo a legal implantação do Condomínio é indevida a cobrança de taxa condominial.
A observação da regra condicional é importante, pois frequentemente contratos vinculam que após a expedição do “Habite-se” o compromissário comprador será o responsável pelo pagamento da taxa condominial, mas não há que se falar em taxa condominial sem implantação de condomínio, portanto qualquer verba cobrada é indevida.
Porém, frequentes são as discussões sobre de quem é a responsabilidade pelo pagamento da taxa condominial do Condomínio regularmente instalado, do compromissário vendedor ou compromissário comprador?
Assim, rotineiramente os compromissários compradores são cobrados das taxas condominiais por força de contratos que estabelecem que a obrigação no adimplemento da taxa condominial ocorre após a expedição do “habite-se” e/ou Instalação do Condomínio. Como consequência, inúmeros compromissários compradores quitam a obrigação sem nada questionar e outros questionam judicialmente a validade das cláusulas contratuais, a possibilidade de ressarcimento dos valores pagos ou outra atitude que reflita na ilegalidade da cobrança até o momento em que as chaves ou posse do imóvel efetivamente tenha ocorrido. E vários desses compromissários compradores estão encontrando proteção nas decisões judiciais.
Isso porque, o entendimento judicial predominante é no sentido de que somente com a efetiva entrega das chaves ocorre a transferência do imóvel, momento em que o consumidor passa a ter concretamente o uso e o gozo do bem e aí sim a obrigação em adimplir com o custeio da taxa condominial. Até esse marco, que é a entrega das chaves ou da posse precária, o real proprietário do imóvel é quem deve arcar com o custeio de todos os ônus condominiais.
E nada mais justo, afinal o compromissário comprador não usufrui o bem e há chances inclusive de sequer ser o efetivo proprietário, consequentemente não pode sofre o ônus de tal imposição contratual. Tanto é verdade que há várias decisões judiciais que consideram nulas de cláusulas impositivas da cobrança condominial e outras atreladas ao bem antes do efetivo recebimento das chaves ou posse, mesmo que precária, do imóvel, senão vejamos:
“…Quanto às despesas condominiais, no entanto, não merece reparos a r. sentença impugnada. Isso porque o autor só foi imitido na posse do imóvel em 03/10/11 (fls. 338vs.), de modo que não pode responder por despesas anteriores a essa data. E ainda que se alegue constar do contrato que as despesas seriam de responsabilidade do autor a partir do “habite-se” ou da entrega do imóvel, o que ocorresse primeiro (cláusula 6.2, fls. 46), é certo que tal disposição é abusiva e deve ser interpretada em favor dos apelantes à luz do Código de Defesa do Consumidor. Assim, a responsabilidade pelas despesas do condomínio até a data da entrega do imóvel é da ré….Apelação n. 0127348-46.2010.8.26.0100”
Apelação com Revisão nº 0113366-30.2008.8.26.0004
Imperioso destacar que o entendimento jurisprudencial atual é fruto de decisão proferida pelo STJ que abordou sabiamente o assunto e assim fez constar:
“EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. LEGITIMIDADE PASSIVA. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. POSSE EFETIVA. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA ACOLHIDOS. 1. A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais. 2. No caso vertente, é incontroverso que o embargante está sofrendo cobrança de duas cotas condominiais referentes a período anterior à entrega das chaves. 3. Embargos de divergência providos. (Superior Tribunal de Justiça STJ; EREsp 489.647; Proc. 2003/0107545-3; RJ; Segunda Seção; Rel. Min. Luis Felipe Salomão; Julg. 25/11/2009; DJE 15/12/2009)”
Outrossim, não obstante seja acatado pelo judiciário que a taxa condominial é devida após o recebimento das chaves ou posse, não raramente o compromissário comprador terá que apresentar manifestação processual, ocasião em que o profissional que lhe assistir terá condições de adotar o melhor procedimento.
Destarte, é sempre aconselhável que o compromissário comprador que receber cobrança de taxa condominial sem ter recebido as chaves ou a posse do bem procure auxilio profissional, pois há chances de estarmos diante de uma cobrança considerada indevida ou que permita o ressarcimento do valor dispensado por parte do compromissário vendedor.
Por Alexandre Berthe, sócio do Berthe e Montemurro Advogados.
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