Dívida de condomínio pode ser parcelada?

Dentre outras alterações o Novo Código de Processo Civil, tornou mais célere à cobrança de despesas condominiais e aflorou a grande dúvida: Dívida de condomínio pode ser parcelada?

Assim, para resposta adequada é necessário identificar a fase de cobrança da dívida de condomínio e verificar qual atitude o devedor adotou ou pretende adotar, senão vejamos:

• Dívida Extrajudicial.

Antes de interpor a ação judicial o condomínio normalmente realiza a cobrança extrajudicial dos valores. Nessa ocasião o devedor recebe a planilha de débito com seus encargos, que muitas vezes são acrescidos de honorários de cobrança que podem chegar até 20% do valor da dívida.

Analisando o débito, qualquer devedor pode formalizar uma proposta de acordo, porém, especialmente quando o valor dos honorários de cobrança superar 5% é aconselhável que a proposta seja encaminhada sempre com cópia para o Síndico, Administração e Conselho Fiscal, isso porque, em muitas ocasiões, o que pode dificultar a efetivação de uma negociação é o percentual dos honorários, algo que é totalmente discutível sobre a sua responsabilidade e o valor percentual na esfera extrajudicial.

Outrossim, em negociações extrajudiciais, a incidência de multas no valor correspondente ao do próprio condomínio em razão do atraso no pagamento, a denominada conduta antissocial, devem ser questionadas.

Vale ressaltar que, até por questões de caixa e para evitar o incentivo à inadimplência, atualização, multa e juros que incidem sobre o valor do condomínio não pago dificilmente serão excluídos (leia mais).

Assim, apresentada a proposta, desde que o valor não seja exorbitante e as quantidades de parcelas estejam compreendidas pelo período de até 24 meses, o Síndico que preza realmente pela vida financeira do nicho condominial dificilmente recusará a proposta.

Ou seja, existindo uma proposta nessas condições, dificilmente o Síndico, Administradora e Conselho recusarão a sua aceitação, pois, ainda que o Novo Código tenha acelerado a forma de cobrança dos valores das dívidas condominiais, o encerramento de um processo judicial, além de custoso, dificilmente será encerrado antes de 24 meses, por conseguinte para uma administração mais racional e visando a própria mantença do fluxo de caixa é mais prudente e econômico aceitar um acordo parcelado ao invés de discutir o caso judicialmente, mas desde que existas no acordo as cláusulas de vencimento antecipado da dívida, da obrigação de manter a adimplência e outras utilizadas de praxe.

Entretanto, ainda que a proposta seja nessas condições, salvo alguma regra contida em convenção, o que é difícil, pode existir a recusa na aceitação da proposta de acordo. E, em alguns casos específicos, em razão do valor cobrado, garantias e outras situações realmente o parcelamento extrajudicial pode, e deve, ser negado, ocasião em que o devedor decidirá se paga o valor cobrado ou se aguarda a cobrança judicial.

• Cobrança Judicial.

É inegável que nenhuma pessoa de bem gosta de figurar como devedor, tampouco como devedor de condomínio, em contrapartida é também é inegável que muitas vezes existem abusos dos credores e a cobrança judicial pode ser a melhor forma do devedor ter realmente resguardado seus direitos.

Assim, não apenas nas dividas condominiais, mas em qualquer tipo de dívida é fundamental que o cidadão saiba que devedor possui direitos.

Dessa forma, o devedor bem informado poderá utilizar da própria lei para pagar realmente o que é justo, negociar o parcelamento judicial e outras situações que podem ter sido negadas na cobrança extrajudicial inicial.

E, como exposto inicialmente, em caso de cobrança extrajudicial os honorários do devedor muitas vezes são incluídos no percentual de 20%, já na cobrança judicial o valor inicial dificilmente supera os 10%, ou seja, apenas em uma categoria dos encargos de cobrança o devedor pode ter uma redução de 50% do que lhe foi cobrado extrajudicialmente.

E mais, em caso de cobrança judicial, nos moldes do Art. 916 do CPC, reconhecido o débito, se o devedor pagar de inicio 30% do valor, com as custas e encargos advocatícios, poderá solicitar o parcelamento judicial do valor restante em até seis parcelas mensais.

Não obstante, a mentalidade atual dos operadores do direito está cada vez mais tendenciosa a formalização de acordos judiciais, pois a morosidade do judiciário brasileiro e os riscos de decisões conflitantes com o entendimento jurisprudencial são cada vez maiores, de tal sorte que, durante o processo judicial poderá ser requerida a realização de audiência de conciliação e outras situações em que o parcelamento poderá ser apresentado e o acordo formalizado.

Dessa forma, conclui-se que, não há na legislação nenhuma norma que obrigue o síndico a acatar o parcelamento da dívida condominial, mas o bom gestor dificilmente recusará uma proposta bem elaborada com prazo de pagamento de até 24 meses, até porque, salvo casos específicos, recusar tal proposta e judicializar a cobrança será mais oneroso ao condomínio.

Em contrapartida, quando a cobrança for judicial, existe na lei a possibilidade de parcelamento, cabendo ao devedor preencher os requisitos mínimos para sua concessão. Não obstante, além disso, muitas vezes quando a cobrança ocorrer pela via judicial o devedor poderá questionar valores e percentuais cobrados, período em que poderá criar um fundo de caixa para quitar os valores em momento posterior, de tal sorte que não podemos afastar a certeza de que em muitas ocasiões a cobrança judicial poderá refletir em menor valor a ser pago.

Porém, é sempre aconselhável ao devedor que procure o profissional habilitado para que seja informado dos benefícios e/ou prejuízos dos posicionamentos que poderão ser adotados.

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