Como fica o aluguel em razão do coronavírus?
A crise sanitária e econômica está gerando uma imensidão de dúvidas em nossos clientes, e, dentre elas, além do pagamento da pensão alimentícia e dívidas bancárias, questões sobre os contratos locatícios estão entre as maiores dúvidas. Porém, não existe uma resposta uniforme de autoaplicação para todos os contratos, razão pela qual necessário prestar maior esclarecimento.
Primeiramente, ainda que redundante, é fundamental registrar que no Direito não existe nenhuma Lei específica aplicável automaticamente para todos os problemas jurídicos que já estamos enfrentando e outros que serão enfrentados.
Estamos diante de uma situação totalmente atípica em que tudo, reitera-se, tudo está sendo relativizado objetivando o bom senso e a equidade nas relações contratuais, consequentemente novas Leis estão sendo criadas, como já ocorreu com as empresas aéreas e outras.
Assim, muito mais do que soluções jurídicas, que são incertas, o Brasil exigirá de todos nós, desde o mais humilde e desempregado brasileiro até o mais abastado cidadão, união, conscientização, ética e todas as demais qualidades esperadas de qualquer ser humano, afinal, infelizmente, pelos mais diversos fatores, o Estado não terá condições de lidar com tantos problemas, tampouco o judiciário terá capacidade de decidir gigantesca quantidade de conflitos de forma justa a rápida, portanto, a superação da crise em todos os setores dependerá muito mais de cada um de nós do que das regras existentes nas milhares leis que existem no país.
Partindo de tal condição, é fundamental entender que quando o assunto é contrato de locação, ainda que existam nas leis artigos que poderão ser utilizados de forma subsidiária para assegurar a revisão do valor do aluguel, métodos para prorrogar ao máximo o despejo e outros atos processuais, tudo isso demandará tempo e dispensa de valores.
Outrossim, quando estamos diante do contrato de locação é fundamental entendermos que grande maioria dos proprietários de imóveis dependem do valor do aluguel para a própria sobrevivência, ou seja, o aluguel recebido muitas vezes é o necessário para que o proprietário possa honrar com outras obrigações, como pagamento de outro aluguel, plano de saúde, educação e tantas outras, como qualquer outro cidadão.
Desse modo, ainda que a crise seja real, jamais terá qualquer Lei anistiando para todos o pagamento do aluguel e nenhum juiz será insano de proferir qualquer decisão retirando do proprietário o direito de auferir renda. O máximo que poderá ocorrer é, o juiz, com a faculdade que a Lei lhe oferta, adequar o valor real da prestação, conforme prevê o artigo 317 do Código Civil, que será utilizado em várias outras relações contratuais, vejamos:
Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação
Além disso, há na própria Lei do Inquilinato dispositivos prevendo a revisão dos aluguéis, porém, há necessidade sempre da avaliação de cada caso, contudo, é imprevisível imaginar como tais dispositivos serão interpretados da mesma forma nas decisões judiciais futuras.
Desse modo, o momento atual é de ponderação.
É preciso que locador e locatário entendam que a crise causará prejuízo em todos, e, até mesmo por compaixão ao próximo, realizem ajustes com base no caso concreto. Ou seja, antiético é um locatário que está com seu emprego garantido, que não sofreu qualquer abatimento em sua renda, pleitear a redução do aluguel para “aproveitar” o momento da crise, sabendo que o locador necessita do valor para sobreviver. Da mesma forma, é desumano o locador abastado não rever o valor do aluguel do inquilino que sofreu redução do seu salário e/ou de sua renda familiar.
Assim, ainda que seja, EM TESE, direito de o locatário pleitear a revisão do aluguel e do locador não aceitar receber valor inferior ao estipulado, tal prática no momento atual é imoral e desumana.
Portanto, a crise atual demandará a necessidade de que locador e locatário conversem, sejam transparentes, justos e conjuntamente adequem o contrato para o momento atual. Com a ressalva jurídica de que o decido deverá ser formalizado, evitando assim o risco de qualquer cobrança futura. Já os termos do acordo podem ser os mais variados possíveis, e, certamente, será a melhor solução para as partes.
Outrossim, ainda que reduções de 50% em locação sejam divulgadas com grande ênfase, é importante registrar que há casos em que as partes (locador e locatário) conseguiram isentar o valor do aluguel durante a crise, há casos em que o aluguel não sofreu redução alguma e há casos em que as partes estão ajustando a redução do aluguel de acordo com o agravamento ou amenização da crise.
Além disso, algumas decisões judiciais, iniciais, estão garantindo o abatimento do valor, porém, o desfecho da demanda é incerto.
Contudo, quando inexistir possibilidade de composição, juridicamente é aconselhável ao locatário que notifique o locador, informando sobre qual o valor possui condição de arcar, e, quando possível, que realize voluntariamente o depósito de tal importância, situação que poderá ser útil em eventual discussão processual futura. E, quando existir fiador, é importante que seja cientificado de todos os atos. Após isso, deverá procurar o suporte jurídico necessário, que na grande maioria dos casos poderá ocorrer após o término da crise sanitária.
Conclui-se, portanto, que o temor sofrido tanto pelo locador quanto pelo locatário são reais e devem ser respeitados. Mas, considerando a crise atual, a melhor forma para solucionar o impasse é a composição, com base no bom senso, ética e compaixão recíproca. Porém, quando isso não for possível, o locatário deverá procurar o suporte jurídico de confiança.
Outrossim, quando da composição, é fundamental que exista a formalização legal do ato, trazendo com isso maior segurança jurídica aos envolvidos.
Vamos evitar o litígio
