Quem enfrenta, ou já enfrentou, problemas em condomínio sabe o quão importante é a atuação do síndico, inclusive por disposição legal[1].
No entanto, em algumas situações, ainda que o condômino que se sente prejudicado adote os procedimentos necessários para realizar a reclamação[2], não raramente, nos deparamos com relatos de que nenhum posicionamento foi adotado pelo síndico e o problema continua existindo.
Porém, como é sabido, por inúmeros fatores, em um condomínio há casos de repulsa entre condôminos, especialmente causados por problemas relacionados ao uso de vaga na garagem e barulho. E, muitas vezes, essa repulsa se torna tão exacerbada que os indivíduos passam a sofrer de um grau de intolerância elevadíssimo, ao ponto de, por exemplo, um simples barulho ser interpretado como extremamente lesivo e ofensivo.
A situação é visível ao analisarmos os livros de ocorrência, ocasião em que é perceptível a intolerância entre condôminos que frequentemente registram reclamações reciprocas em longos textos e requerendo insistentemente a aplicação de multa ou outra punição.
Assim, primeiramente, antes de falar em omissão do síndico, é preciso avaliar se estamos diante de uma situação em que há a existência de animosidade entre condôminos, caso em que, desde que inexista comprovação de violação das regras condominiais, foge das atribuições do síndico solucionar o problema, ainda que possa intermediar, cabendo ao condômino que se sentir lesado fazer uso do judiciário para proteger/reparar o direito que alega possuir.
Porém, em outras situações, realmente observamos que o síndico, pelos mais diversos fatores, que vão desde a ausência de conhecimento legal ou até mesmo a divergência, ou convergência, interpessoal com os condôminos passa a ser omisso na busca de soluções para as reclamações realizadas.
E, é exatamente essa omissão que pode refletir em prejuízo ao condomínio. Isso porque, o condomínio, na figura do síndico, quando lhe competir, tem a obrigação legal de adotar os meios necessários para fazer respeitar as regras do condomínio, inclusive, se for o caso, adotando os mecanismos legais, sob pena do condomínio ser condenado pela atitude omissa do seu representante (síndico) que, dependendo da situação, também poderá responder em conjunto, pelos prejuízos eventualmente causados decorrente de tal omissão, neste sentido:
94793851 – APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. CONDOMÍNIO. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. INÉRCIA DO CONDOMÍNIO. COMPORTAMENTO ANTI-SOCIAL DE CONDÔMINO. DANO MATERIAL. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. DANO MORAL CONFIGURADO. VALOR DA INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. 1. A legitimidade ad causam é condição da ação que se afere pelo exame em abstrato do elemento subjetivo da demanda: os sujeitos. 2. De acordo com o art. 1.337, parágrafo único, do Código Civil, o condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores poderá receber sanção a ser imposta pelo condomínio, através do síndico, nos termos do art. 1.348, VII, do mesmo diploma legal. 3. Além disso, aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito, passível de reparação. 4. A inércia do Condomínio em tentar resolver o problema relativo ao comportamento anti-social de condôminos configura omissão passível de reparação, diante das peculiaridades deste caso concreto. 5. O valor da indenização deve atender ao chamado ‘binômio do equilíbrio’, não podendo causar enriquecimento ou empobrecimento das partes envolvidas, devendo ao mesmo tempo desestimular a conduta do ofensor e consolar a vítima. 6. Inexistindo provas acerca do dano material sofrido, deve o pedido ser julgado improcedente. V.V.. compensação, de sua etiologia, dá-se entre credores-devedores recíprocos. o instituto da compensação, pois, aplicado aos honorários de sucumbência, representa extrema violação da regra do art. 368, do Código Civil, eis que a autonomia dos honorários de advogado não permite se lhes comunique, como contraposto, o crédito de honorários do ex adverso. os honorários sucumbenciais pertencem ao advogado e não a parte, não podendo haver sua compensação. (TJ-MG; APCV 1.0145.13………….”
Contudo, reitera-se, em que pese existir a declinada possibilidade de responsabilização do condomínio, esse tipo de situação deve ser analisada com muita cautela, pois, dentre outras situações, é necessário avaliar principalmente se o condômino teria legitimidade para adotar algum procedimento legal sem a participação do condomínio ou não.
Outrossim, em casos análogos, quando o condomínio for condenado a indenizar em decorrência de ato ilícito (omissão) de seu representante, há situação em que o síndico poderá também ser condenado a ressarcir o condomínio dos prejuízos que deu causa.
Dessa forma, percebemos o quão importante é para quem quiser concorrer ao cargo de síndico o conhecimento de seus deveres, caso contrário poderá responder com o próprio patrimônio por danos causados em razão do cargo que ocupa.
[1] Art. 1348. Compete ao síndico:
V – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
[2] O registro da reclamação deve respeitar os procedimentos contidos nas regras de cada nicho condominial, sendo o mais comum o registro da ocorrência em livro próprio.
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