Quem figura como locador ou locatário percebe a questão do valor do aluguel pode ser ajustado muito mais rápido do que a assinatura do contrato, especialmente quando locador exigirá como garantia o seguro fiança.
E, isso se deve ao fato de que para contratar o seguro fiança, cada seguradora solicita os documentos e informações que entende necessário e ao final apresenta o valor do prémio que, em médica corresponde ao valor de duas até quatro vezes o valor de um aluguel ao ano, valor que não pode ser considerado baixo.
Assim, pelo fato de que o seguro fiança é uma garantia locatícia, e derivada de uma obrigação contratual, a falta do seu pagamento e/ou da renovação do seguro é fato que autoriza ao locador a propor a ação de despejo, por descumprimento de obrigação contratual, ainda que todas as demais estejam em dia. Além disso, como a ausência de seguro finança é sinônimo de locação sem garantia, na ação de despejo o locador poderá requerer o privilégio da liminar para desocupação do imóvel em 15 dias, prestando caução de três meses, conforme previsto no art. 59, §1º, IX, da Lei 8.245/91:
Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
§1º Conceder – se – á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
Assim, ainda que exista na legislação a possibilidade de retomada do imóvel em um curto espaço de tempo, é fato que no âmbito judicial, considerando-se prazos do Oficial de Justiça e outros, dificilmente existirá algum efeito prático na desocupação antes de 90 dias da propositura da ação.
Portanto, ainda que exista na legislação redução de prazo para desocupação de imóvel sem garantia locatícias, na pratica o prazo para cumprimento de todos os atos processuais são elevados, período em que são grandes as chances do débito locatício aumentar.
É por isso que é aconselhável que o locador de imóvel seja possuidor de contrato de locação bem elaborado, especialmente quando for alugar imóvel sem garantia locatícia ou por intermédio de seguro fiança, pois, ainda que essa modalidade de garantia seja segura, a ausência de cuidado na administração do seguro pode refletir em prejuízo ao locador em caso de sinistro.
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