Atualmente, em decorrência da própria expansão imobiliária, várias pessoas estão adquirindo imóvel, que, muitas vezes, está localizado em um empreendimento com várias unidades.
Para administrar o empreendimento é necessária a presença do síndico, que poderá ter o auxílio de administradora, conselheiros e outros.
Assim, para regulamentar o exercício do cargo de síndico, dentre outras normas, o atual Código Civil lista no Art. 1.348 as responsabilidades (obrigações) mínimas do eleito para ocupar o cargo representativo, que poderá ser acrescido das demais responsabilidades estipuladas na Convenção de Condomínio e/ou no Regimento Interno de cada empreendimento.
No entanto, em algumas situações o síndico é omisso na adoção de providencias e respostas aos questionamentos formulados pelos proprietários na execução de reformas, adoção de medidas judiciais etc., mas é cumpridor de outras responsabilidades, dificultando sua destituição.
Por exemplo, podemos imaginar um síndico que atenda todos os anseios do condomínio, mas é omisso em discutir sobre o contrato de prestação de serviço com a administradora. Ou seja, por mais que os conselheiros e outros condôminos relatem e comprovem que contrato com a administradora não está sendo executado da forma correta, ele se mantém inerte, não questionando a atuação da administradora. Em outra situação, podemos dar como exemplo casos em que o síndico é alertado sobre a irregularidade de alguma obra e não adota qualquer atitude.
Nos casos exemplificados, seria necessária a intervenção do síndico para solucionar as irregularidades, nos moldes do disposto no Art.138, II do Código Civil, uma vez que é o síndico o detentor de poder representativo da coletividade e tem obrigação de zelar pelo bem comum.
No entanto, se após devidamente, e formalmente, cientificado dos atos irregulares seja por intermédio das anotações no Livro de Ocorrência e/ou por Notificações o síndico continuar inerte e omisso, os condôminos poderão interpor ação judicial e pleitear a solução do problema até mesmo em nome próprio.
Assim, mesmo que a adoção de ações judiciais em beneficio do condomínio proposta por um morador ou grupo de moradores não seja rotineiro, há decisões judiciais garantindo tal faculdade, pois os proprietários são realmente os maiores interessados na preservação do seu patrimônio e moradia, que é um direito protegido constitucionalmente.
Isso porque, quando o síndico for comprovadamente omisso, qualquer proprietário, como condômino das partes comuns, detém o direito em repelir situações que possam refletir em prejuízo próprio, ocasião em que estará legitimado a figurar no polo ativo da demanda judicial.
E nada mais natural, pois em semelhança a certeza de que ninguém em nome próprio pode invocar direito alheio, salvo quando autorizado por lei, o direito individual da posse e propriedade não pode ficar a mercê da sorte e aguardar a atitude de quem detém poder representativo momentaneamente.
Por tais razões, especificamente, nos casos em que o síndico for comprovadamente omisso, o proprietário estará legitimado para figurar ativamente na demanda.
E mais, se restar demonstrada que a omissão do síndico causou prejuízo, este poderá ser responsabilizado pessoalmente em decorrência do cargo que ocupa, desde que devidamente comprovado o nexo causal entre a conduta omissa do síndico e o dano existente, e, em alguns casos, há possibilidade de reflexo no âmbito penal.
Portanto, é sempre aconselhável que o ocupante do cargo de síndico tenha conhecimento da legislação e seja bem assessorado.
Em outra esfera, o proprietário da unidade condominial deve saber que além de deveres é detentor de direitos e, dependendo da discussão, está legitimado para atuar isoladamente na preservação de seu direito, mesmo que reflita para coletividade.
por Alexandre Berthe Pinto, sócio do Berthe e Montemurro Advogados
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