Afinal, o síndico pode negar acordo ou parcelamento de dívida condominial? Essa talvez seja uma das principais dúvidas na relação condominial.
Porém, compreendendo e respeitando opiniões em contrário, explico e justifico o motivo pelo qual defendo a corrente de que o síndico não é o detentor de absoluto poder para decidir sobre o aceite ou não de proposta de acordo para quitação de toda e qualquer dívida condominial.
Primeiramente, é fundamental entendermos que o síndico é o representante eleito para administrar o condomínio pelo prazo não superior a dois anos, o qual poderá ser renovado (art. 1.347 – Código Civil) e, dependendo das regras de cada nicho condominial, o síndico pode ser morador, profissional, pessoa física ou pessoa jurídica.
Outrossim, por disposição legal prevista no Art. 1.347 do Código Civil compete ao síndico a realização de alguns atos[1], os quais podem ser complementados por disposições contidas nas regras condominiais de cada nicho específico.
Assim, temos que o síndico pode ocupar um cargo momentaneamente e ao mesmo tempo deve realizar atitudes em prol do condomínio, partindo desse pressuposto penso que o síndico não deve ter a palavra final para decidir sozinho sobre proposta de acordo apresentada por condômino inadimplente.
Ora, como é sabido, o valor da taxa condominial é necessária para própria existência e funcionalidade adequada do condomínio e quando há inadimplência o fluxo de caixa é afetado e, em alguns casos, é necessário realizar a majoração da taxa mensal para suprir o desfalque causado pela inadimplência.
Outrossim, é também sabido que muitas vezes existe uma relação de falta de empatia entre o síndico e o inadimplente, situação que pode dificultar na realização de acordos, exceto se nas regras condominiais exista menção a isso, o que é muito raro.
Em contrapartida, até para não incentivar a inadimplência, a realização de acordos que culminem com a redução de juros e correções não é praxe, até porque, ainda que seja moroso, o condomínio terá o imóvel como garantidor do débito.
Destarte, com lastro em tudo isso, especialmente nos casos em que há intenção do devedor em realizar acordo, penso que a decisão final sobre o aceitar ou não a proposta não pode ser exclusiva do síndico, pois em algumas situações, a negativa da proposta ocorre por questões de relacionamento e não contábeis.
Assim, considerando que para o condomínio em algumas situações, para a mantença do seu fluxo de caixa pode ser benéfico a realização de acordos, apenas o parcelamento da dívida total, entendo que a opinião do síndico isoladamente pode não ser a mais correta para decidir algo que poderá perdurar até mesmo quando já encerrado o mandato do síndico.
Porém, como não são raros casos em que o síndico adota uma postura unilateral de negar a realização de acordos. É possível imaginar que, em algumas ocasiões, o próprio interesse dos condôminos estejam sendo contrariados.
E é por isso que defendo a corrente de que, o condômino ao ter negado o pedido de acordo por parte do síndico possui o direito de ter o assunto discutido quando da realização de assembléia, ocasião em que a maioria dos presentes decidirá pela mantença da negativa ou não.
Dessa forma, condôminos inadimplentes, quando assessorados corretamente, adotam procedimentos visando oportunizar que a assembléia decida, procedimento que não colide com a poder do síndico, mas visa apenas que a comunidade condominial tenha ciência de uma situação concreta e que muitas vezes desconhecem.
Entretanto, é fundamental reiterar que o exposto considera apenas os casos em que o devedor deseja obter um parcelamento ou abatimento aceitável, pois, como será abordado em outra situação, entendo não ser correto a realização de acordos em que exista o desconto de encargos, sob pena de beneficiar os inadimplentes em detrimento dos adimplentes, de tal sorte que o acordo não pode jamais transparecer ser mais vantajoso ser inadimplente e renegociar a dívida futura ao invés de lutar pela pontualidade no pagamento das obrigações.
Conclui-se, portanto, que o presente texto visa trazer elementos demonstrando que, em algumas situações, a realização de acordos para o pagamento de débitos condominiais podem sair da alçada exclusiva do síndico e ser decidido pelos próprios condôminos por intermédio de votação assemblear.
[1] I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX – realizar o seguro da edificação.
§ 1o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
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1 Comentário
JORGE CABRAL DE LIMA
Em minha pequena mais ativa experiencia como síndico, sou sempre a favor da negociação, com foco no interesse dos condôminos e na repercussão geral de um a decisão em casos particulares dentro do condomínio.
Todavia, longe da subjetividade das emoções, o Síndico é o representante legal e suficiente nesses casos, e por lei não tem obrigação de aceitar parcelamento que não os impostos pelo judiciário, nos termos do artigo 314 do Código Civil.
Se o conselho do condomínio for favorável, acho que sempre será possível um parcelamento razoável, desde que não haja perda de receita nem insegurança para o condomínio.
O Síndico pode e deve consultar o conselho para respaldar sua decisão; de outro modo, poderia ainda convocar uma assembleia extraordinária para decidir. O problema é que, na prática, os que pagam suas dívidas em dia não irão comparecer e se forem, será para enrijecer mais ainda a negociação e por em dúvida a capacidade de cobrança do síndico. .
Ademais, se já existir ação judicial em fase de finalizada não ´ha tempo para discutir mais nada.
O devedor deve tentar as negociações na fase da diplomacia, ou seja, antes do processo.
Outro: por lei o sindico não é obrigado a aceitar nenhum acordo.
Abraço pra todos.