Especialmente no início do ano, período em que é apresentado a proposta orçamentária, a legalidade/justiça sobre o rateio das taxas condominiais em razão da fração ideal é questionada. Mas, raríssimas vezes a discussão do assunto progride no âmbito condominial.
Assim, reiterando o posicionamento já exteriorizado anteriormente (veja aqui) mantenho o entendimento de que, ainda que seja legal (art. 1.336 do CC), na grande maioria dos empreendimentos novos é absolutamente injusto o rateio da taxa condominial em razão da fração ideal, quando:
- O “peso” do voto em assembleias é igualitário;
- O direito em usufruir e gozar da área comum é idêntico a todos;
- O direito ao uso da garagem é igual;
- Não há elevadores, hall social ou qualquer outra área comum utilizada somente por imóvel de fração ideal maior;
- Todas as demais situações em que o tamanho da unidade não reflete em qualquer benefício ao condômino.
Em casos assim, o rateio da taxa condominial levando-se em consideração a fração ideal me parece demasiadamente injusto, pois, o tamanho do imóvel (fração) não é sinônimo de nenhum benefício extra a unidade, e sua metragem maior já é sinônimo de pagamento maior de IPTU ao município.
Porém, poucos sabem que é possível mudar a forma de rateio da taxa condominial alterando a Convenção Condominial.
E, como são raros os condomínios em que há um trabalho de conscientização e demonstração de que o tamanho da unidade condominial não é sinônimo de maior onerosidade ao condomínio. Isso porque, alegações como: a unidade maior tem mais morador, a unidade maior gasta mais água, a unidade maior gasta mais luz, a unidade maior por ter mais pessoas gasta mais material de limpeza nas áreas comuns etc., a grande maioria ainda é regrado por divisão, no mínimo, questionável sob o manto da Justiça.
Como consequência, crescente são os condomínios que estão sofrendo com pautas “obstruídas”, pois, condôminos proprietários de unidades condominiais maiores estão se unindo e constatando que estão pagando valor a maior sem que exista qualquer beneficio extra, pois, possuem o mesmo direito ao uso, gozo, fruição e destinação da coisa comum, por conseguinte, estão vetando a aprovação de qualquer deliberação, criando-se uma guerra de braços.
E, respeitando opiniões em contrário, há justificativa no pleito dos condôminos, afinal, por qual motivo devem arcar com o pagamento de valores mais elevados no rateio, por exemplo, da reforma da churrasqueira, pintura do salão de festa, troca de mobília, dispensa de funcionário etc? E, a resposta para alguns será, porque está previsto na convenção condominial, ou seja, é algo legal, mas é justo?
Particularmente, reitero, não entendo ser justo.
Como consequência, na guerra do Legal x Justo, deliberações não são aprovadas, pois, dificilmente em um condomínio é possível obter o quórum qualificado sem que exista participação das unidades de dimensões variadas.
Não obstante, talvez o mais curioso é constatarmos que o nicho condominial é um microuniverso que reflete sobremaneira a nossa sociedade, por conseguinte, quando estamos diante de situações envolvendo valores, há uma certa resistência no individuo de avaliar sua decisão sob o manto da Justiça e aceitar pagar valor maior para continuar usufruindo de algo e da mesma forma, para evitar que isso ocorra, situações hipotéticas são utilizadas para legalizar o que é injusto mas legal. Ou seja, quando fazer Justiça atinge o bolso, há uma maior resistência em alterar algo, especialmente, quando há na lei uma forma de “legalizar o injusto”.
Em outra seara, mas não menos importante, talvez fosse mais justo que empreendimentos novos, exceto quando existir benefícios relacionados à fração ideal, já tivessem em sua Convenção Condominial a previsão de rateio igualitário das despesas condominiais.
Além disso, campanhas realizadas pelos síndicos e administrador informando ser possível alterar a forma de rateio da taxa condominial, equacionando um período de transição, para que seja dividida de forma justa entre todas as unidades poderia ser valioso.
Destarte, percebe-se que, sem que exista conscientização e compreensão sobre a forma de rateio da taxa condominial, é provável que cada vez mais exista a obstrução de votações.
