Com a entrada em vigor do novo Código de Processo Civil a cobrança judicial da taxa condominial sofreu forte alteração, dentre as quais, tornou mais ágil os procedimentos processuais para cobrar o inadimplente (veja aqui) e facilitou a negativação do nome do devedor, razão pela qual os condomínios precisarão ter cuidado ao promover a ação de execução, sob pena de ter que indenizar terceiros.
Assim, será fundamental que o condomínio/administradora/advogado defina, até mesmo com base no entendimento do Poder Judiciário vigente, quem é o real responsável pelo pagamento da taxa condominial, conforme abordado nos artigos “Quem é o responsável pelo pagamento do condomínio antes do recebimento das chaves?” e “Taxa condominial é devida após o “habite-se” ou entrega das chaves?”.
E, analisando os declinados artigos é possível verificar que, especialmente, nos condomínios novos a cautela deverá ser maior. Isso porque, muitas vezes, após a assembléia de instalação do condomínio, por questões de financiamento, vários imóveis ainda são de propriedade da construtora, que almeja transferir para o promissário comprador a responsabilidade pelo pagamento da taxa condominial, ainda que o mesmo não tenha a posse do bem, o que é irregular.
Não obstante, não raramente em condomínios novos observamos que o síndico/administradora eleita inicialmente faz parte do conglomerado econômico da construtora, algo que é discutível (veja aqui), refletindo daí a certeza de que será necessário que o síndico seja totalmente imparcial, pois, poderá ter que ingressar com ação de cobrança da taxa condominial em face de própria construtora.
Porém, ainda que ao leigo a situação seja melhor perceptível na situação apresentada, a indicação correta do devedor poderá variar em outras situações, portanto, ainda que o novo Código de Processo Civil tenha evoluído bastante para agilizar o pagamento da dívida condominial, o condomínio deverá rever com o síndico, conselho, administradora e advogado métodos de trabalho que resguardem o condomínio e possibilitem que o mesmo seja beneficiado da celeridade da nova lei sem colocar em risco o caixa do próprio condomínio.
E, dentre os riscos temos que, ao executar (cobrar) a dívida é preciso verificar contabilmente os pagamentos e pendências existentes, evitando assim que o devedor seja cobrado de taxas pagas e o condomínio arque com as consequências previstas nos artigos 939, 940 e outros do Código Civil. Porém, com a possibilidade de negativação do nome do devedor de forma mais ágil, o grande risco ao condomínio e de ter que arcar com o pagamento de indenização por danos morais contra aquele que for indevidamente cobrado e negativado, por isso a necessidade de ver se os procedimentos até então adotados para cobrança da taxa condominial estão adequados com o novo Código de Processo Civil.
Portanto, ainda que em um primeiro momento possa ser necessário a dispensa de valores para melhor analise extrajudicial do real devedor, acredita-se que com a agilidade da nova lei os benefícios ao condomínio serão positivos, bastando apenas que tenham cautela nos procedimentos de cobrança adotados.
1 Comentário
Edson A. Sooma
Além da situação exemplificada, temos, também, os casos de separação judicial, em que a justiça impõe ao esposo ou esposa a responsabilidade pela taxa condominial e outras. Isto é, para aquele que ficar morando no imóvel.