A Lei 13.786/2018, sancionada em 27.12.2018, afeta sobremaneira os consumidores interessados em adquirir imóvel na planta. Assim, respeitando opiniões opostas, entendemos que os consumidores poderão ser prejudicados e perder mais de 50% do valor investido.
Ora, quando há a compra do imóvel na planta, salvo raras exceções, o consumidor assume o custeio da taxa de corretagem e dos custos das taxas para confecção de contratos, que normalmente são de um percentual sobre o total da negociação (valor do bem). Assim, em um imóvel de R$ 500.000,00, considerar o gasto entre 5% a 6,5% (R$ 25.000,00 a R$ 32.500,00) à título de corretagem e análise documental é uma situação condizente com a realidade.
Outrossim, sabemos que o país é instável, vivemos em uma economia volátil e o orçamento dos brasileiros é facilmente atingido pelo desemprego, aumento de gastos com saúde, juros bancários, educação e outras intercorrências. Não obstante, não são raras aquisições de imóveis realizadas em razão de uma relação afetiva, que é rompida no percurso da construção da obra, portanto, inúmeras são as razões para considerar que num período de 36 meses (tempo estimado para entrega de um imóvel adquirido na planta) a vida do consumidor pode sofrer inúmeras influências e nem sempre positivas financeiramente.
Em outra seara, especialmente nos grandes centros urbanos e nos empreendimentos mais complexos, a grande maioria das incorporações são frutos de incorporação imobiliária submetida ao patrimônio de afetação; que pela nova Lei passou ofertar possibilidade de retenção em prol do construtor de até 50% do valor pago pelo consumidor em caso de desistência da compra, algo que destoa completamente da equidade esperada nas relações consumeristas e da boa-fé inerente aos negócios comerciais.
Ademais, há de se registrar que ao longo dos anos o Poder Judiciário entendeu que quando há rescisão contratual por culpa/vontade do consumidor à construtora/incorporadora poderia reter o percentual de até 25% do valor pago, em alguns casos até de 30%, valor bem inferior ao previsto na nova Lei (até 50%).
Assim, ao menos por ora, é prudente que os consumidores tenham muita cautela ao adquirir o imóvel na planta, pois, ainda que Lei não imponha a multa em 50%, mas até o limite de 50%, é possível que algumas construtoras façam o uso modulando tal dispositivo, escalonando valores com os meses adimplido e outras situações que poderão servir como atrativos para disputa de mercado.
Dessa forma, sob qualquer ótica, excetuando os consumidores que possuem reserva financeira diferenciada, todos os demais precisam ficar atentos, pois, caso exista qualquer intercorrência financeira, poderão perder totalmente até 50% do valor investido para aquisição do imóvel, acrescido dos valores dispensados à título de corretagem e análise de documentos. E, até mesmo o dispositivo da nova Lei que prevê à devolução dos valores e/ou o pagamento de multa no caso de atraso da entrega, infelizmente, para que venham a ser cumpridos não serão raros os casos em que os consumidores precisarão contratar advogados, portanto, gastos com honorários e a morosidade do judiciário continuarão existindo e devem ser analisados em conjunto com outros fatores antes de assinar o contrato de aquisição do imóvel.
Em outra seara, não será surpreendente a migração de vários consumidores para consórcios, leilões ou imóveis usados, afinal, poderá ser muito mais vantajoso aplicar o capital por um determinado período (36 meses – tempo médio para construção do imóvel) ao invés de pactuar um contrato já ciente de que seu prejuízo poderá ser superior a 50% do valor investido. Desse modo, ainda que possa parecer exagero, para alguns casos, realizar a aquisição de imóvel na planta poderá ser mais arriscado do que investir em bolsa de valores, tamanho risco da imprevisibilidade futura.
Portanto, reiterando o respeito aos pensamentos opostos, ao menos por ora, adquirir imóvel na planta sem que exista uma ponderação na multa imposta e analise profunda no contrato é extremamente arriscado, por conseguinte, à presença do advogado de confiança do consumidor para avaliação de risco é ainda mais aconselhável.
