Os efeitos da pandemia, do isolamento social e da necessidade de evitar aglomerações atingiram toda sociedade, inclusive os condomínios.
Outrossim, para permitir a funcionalidade e operacionalidade da vida condominial, desde o início da pandemia, uma tendência que faria parte de um futuro não muito distante, foi antecipada e vários condomínios passaram a realizar assembleias virtuais. E, especialmente no início da pandemia, várias decisões, com os mais diversos resultados passaram a ser proferidas pelo judiciário que, de uma forma geral, até em razão das regras de isolamento, passou a autorizar a realização de tal ato, desde que, como condicional obrigatória, o ato fosse realizado garantindo sempre o direito aos debates, respeitado o quórum de votação e demais formalidades existentes nas convenções.
Assim, ainda que várias assembleias virtuais tenham sido realizadas e/ou validadas, ainda que após anulações e ou necessidades de ajustes impostos pelo poder judiciário, a Lei nº 14.010/2020 trouxe para o nicho condominial maior segurança jurídica quanto ao uso dos meios virtuais para deliberações assembleares, vejamos:
Art. 12. A assembleia condominial, inclusive para os fins dos arts. 1.349 e 1.350 do Código Civil, e a respectiva votação poderão ocorrer, em caráter emergencial, até 30 de outubro de 2020, por meios virtuais, caso em que a manifestação de vontade de cada condômino será equiparada, para todos os efeitos jurídicos, à sua assinatura presencial.
Parágrafo único. Não sendo possível a realização de assembleia condominial na forma prevista no caput, os mandatos de síndico vencidos a partir de 20 de março de 2020 ficam prorrogados até 30 de outubro de 2020.
Art. 13. É obrigatória, sob pena de destituição do síndico, a prestação de contas regular de seus atos de administração.
Porém, respeitando opiniões em contrário, o que há na Lei é apenas, e tão somente, uma permissão quanto ao uso de plataformas eletrônicas para realização das discussões assembleares, contudo, tal autorização legal não autoriza e/ou legitima que as assembleias virtuais contrariem a essência do que está previsto no Código Civil, Constituição Federal e na própria Convenção Condominial de cada condomínio.
Portanto, questões fundamentais como: formalidade da convocatória, respeito quanto ao horário de abertura e encerramento da assembleia, computo da votação, respeito quanto ao quórum mínimo exigido para os assuntos que serão deliberados, respeito aos assuntos da ordem do dia, conferência inequívoca dos votos e outras situações como eleição do secretário e presidente da mesa continuam absolutamente imutáveis e não foram flexibilizados.
Assim, o fato é que, vários condomínios estão realizando votações por intermédio de meios virtuais, relativizando e/ou flexibilizando formalidades que poderão culminar com pedidos judiciais para anulação de parte das deliberações ou até mesmo da própria assembleia, e, dentre os principais fatores que poderão causar a anulação da assembleia condominial virtual, temos:
- Convocação da assembleia sem respeitar o prazo mínimo e as formalidades necessárias para sua ocorrência, não garantido que todos os moradores sejam efetivamente convocados;
- Ausência de divulgação de cartilha e/ou informativo orientando os condôminos de como proceder para realizar a baixa de aplicativos, cadastros e outros procedimentos necessários para que tenham o voto computado e participem das discussões assembleares;
- Ausência de oferta e/ou possibilidades de participação de condôminos que não possuem conhecimento e/ou equipamentos para realização da assembleia virtual;
- Restrição quanto à eleição do Presidente e Secretário da Mesa;
- Ausência administrativa de um eficiente sistema do computo de presença indicando com exatidão os dados sistêmicos dos participantes do ato e como cada um votou, especialmente o horário da votação;
- Ausência administrativa eficiente no sistema de validão dos votos, não respeitando o “peso” quanto proporcional a fração ideal, a restrição do computo da votação dos inadimplentes, a obrigatoriedade de computar um único voto por unidade adimplente e outras peculiaridades;
- A restrição quanto ao amplo debate dos assuntos que serão discutidos, não disponibilizando, por exemplo arquivos prévios, como: planilhas, orçamentos e outros dados relacionados aos assuntos que serão votados;
- Restringir, impedir e/ou bloquear (silenciar) o direito de manifestação de qualquer condômino;
- Desconsiderar quedas e/ou interrupções sistêmicas operacionais que impedem o acesso e/ou o devido acompanhamento dos debates por parte dos condôminos;
- Permitir a participação de condôminos inadimplentes, salvo nos casos previstos nas regras legais;
- Encerrar a assembleia virtual sem informar a votação dos assuntos que foram deliberados, não sendo permitida a mantença aberta da assembleia para o computo eletrônico dos votos e dos condôminos que não participaram (logados) das deliberações e/ou que possibilite a votação por parte do condômino a assuntos previamente debatidos antes do seu ingresso no ambiente virtual;
- Aprovar deliberações em desrespeito ao quórum mínimo exigido
Desse modo, verifica-se que, a assembleia virtual é apenas, e tão somente, uma ferramenta facilitadora para realização das deliberações condominiais, contudo, jamais sua essência facilitadora poderá ser utilizada como meio para desprezar formalidades que continuam vigentes e as inobservâncias podem refletir na anulação das deliberações, como se presencial fossem.
E, é em razão das eventuais irregularidades que, ainda que seja possível a participação por dispositivos moveis (celular), é aconselhável o uso de PC, pois, condômino ao participar das assembleias virtuais poderá realizar a gravação da tela da reunião assemblear, possibilitando com isso demonstrar mais facilmente as eventuais irregularidades no âmbito judicial, quando necessário for.
Já, quando o condômino entender que há violação de seu direito e/ou qualquer irregularidade, o requerimento judicial para anular totalmente a assembleia ou algum dos tópicos, pode ser realizado por intermédio do advogado ou, salvo casos específicos, diretamente no Juizado Especial. E, em ambas ocasiões pedidos liminares para impedir e/ou suspender os efeitos do aprovado são usualmente requeridos.
Destarte, até em razão da grande diversidade de plataforma que estão sendo utilizadas, muitas vezes de forma adaptadas para o ato assemblear, e da gigantesca possibilidade de que, até mesmo o descuido simples nas formalidades e/ou decorrente de uma queda de conexão de um único condômino, pode causar; o aconselhável, ao menos por ora, é que as deliberações assembleares contemplem em sua pauta do dia única e exclusivamente assuntos de extrema relevância, se for o caso, que outras deliberações sejam alvo de outras assembleias, evitando com isso a somatização dos riscos decorrentes do revés de uma suspensão e/ou anulação de decisões assembleares.
